与投资者一起多样化成长 — 看房地产私募股权投资助力EB-5

作者/约翰-约翰·哈罗年 (John-John Harounian)

简介

随着美国及全球媒体对第五类优先就业型移民(以下简称“EB-5”)项目的细查日益加强，新 一轮挑战应运而生，要求精明的投资者及其顾问转变方式以觅得在美国的商业地产投资机遇。就此，EB-5产业已着手为客户识别购买稳定资产的补充措施，在提供地理多样化及行业多样化的投资组合的同时，保持可靠的投资效益与持续的增长水平。一个新兴的机遇就是那些传统上以房地产私募（以下简称“PERE”）基金促进EB-5投资的大移民机构和区域中心的结盟。

为什么是PERE? 时机与多样化

时机与多样化乃任何投资策略的关键成分。历经多年一如既往的行情，EB-5产业预期将在未来一年内显著提高对其投资者设置的障碍， 这还不包括投资者之间本就存在的激烈竞争。

      尽管美国国会已纹丝不动地将EB-5签证延期至2016年9月 30日，但立法者所承受的改革现有产业参数的压力仍在持续增强。一项可能重塑EB-5项目的基本改革是国会对当前投资工程所在区域的审查。目前，包括万人瞩目的哈德逊庭院和猎人角船坞在内的美国主要市场（像纽约、旧金山及洛杉矶）上的重大都市开发项目都有EB-5项目的资助。海外投资者之所以青睐此类项目，是因为虽然他们或许从未涉足这些城市，但把资金交付于自己熟知的、可能有家庭联系的地区，对投资者而言，意味着一种安全感。美国国会对于改革的争论强调了以可持续创造就业为当务之急的乡村地区对此类资金的需求，而南部各州参议员与中西部的众议院代表们为取悦选民亦展开了对融资机会的热切争夺。但如果突然把鲜为人知的乡村地区（如阿拉巴马或印第安纳州）的工程丢给外国投资者，他们很可能会对寄钱到海外三思而后行。

      除了重绘EB-5资金可行的目标就业区（TEA）之外， 几乎所有的项目改革提议都要求最少投资金额由原来的50万美元上涨到80万美元。尽管相比于其他国家已有的类似投资项目，这个数字并不算昂贵，但当考虑到其它开支，例如交给移民机构和区域中心的相关费用，涨幅就甚至可能更加显著。

      且不论EB-5项目潜在的变化，对于那些寻求规避全球市场波动性的投资者来说，美国依然呈现出最强的商业地产投资机会。产业报告预期来年又将是外资流入强劲的一年。因此，尽管EB-5项目将不可避免地经历一些调整，外国投资者在美的投资方式亦会顺势而变。相应地，EB-5专业人士需更加敏捷地帮助客户多样化管理资本，并多样化地一站式打包促成交易。

EB-5产业的自然进化

初期投资后，许多对美国私募股权投资局面不熟悉的EB-5签证获得者又回过头向移民机构和区域中心寻求额外的机遇与指导。这就为EB-5专业人士创造了与当地PERE基金联手的自然过渡，并在此过程中增强他们作为其长期客户可信赖的金融顾问的地位，巩固多年建立起来的客户关系，多样化自身的商业模式，拓展非EB-5投资者的客户群。

      对于为客户寻求强有力PERE基金的机构而言，这个产业的透明度是引人注目的。唾手可得的产业资讯及产业报告有助于审查哪支PERE基金在市场享有信誉、在成功实施以美国为中心的投资策略方面有据可证。

解读PERE基金

全球房地产私募（PERE）基金因其价值不受公开市场波动性影响而被认为是房地产投资最受欢迎的方式之一。据报告称，2014年全球PERE产业的管理资产额超出7420亿。其全球市场的规模可见一斑。通过与美国当地的PERE基金合作，移民机构及区域中心为其投资者开启了庞大的新利益， 并引进了一种更加可持续的、不依赖于政府调控的商业及投资模式。

      与当地PERE基金的合作为投资者们提供了一类由敬业的投资基金经理专业化管理的资产。由于基金经理具备对特定市场上细微变动的深刻理解，产生风险和失误的几率得以最小化。倘若一次未被预见的事件对任一资产产生负面影响， 多样化将平衡投资组合中表现离谱的资产，为合作人的投资保驾护航。

      一支私募股权基金还可以建立一个被称为“隔断公司” 的美国支线公司。外国投资者通过隔断公司进行投资，基金中的股权即归此外国公司所有。由此，其个人就不再被美国国税局（简称IRS）看作是合伙人。这将有助于避免贸易所得税或企业所得税，从而显著降低应纳税的收入基准。

PERE中国成长记：中国外币基金之主导

迄今为止，美国政府签发的所有EB-5签证里，有将近80% 是签发给了中国籍投资者。自2015年夏天中国政府矫正股市、贬值人民币之后，中国投资者对自己的投资方式变得愈发谨慎。然而，荷包依旧饱满的投资者们对PERE基金仍保持着高度的兴趣。这宝贝似乎是为数不多的一支出色的外币房地产私募基金——其融资规模赶超了数量庞大的中国国内同等基金的总和。根据一项平安银行的报告，在货币方面， 于2013年设立128支基金的人民币房地产（RMB RE）基金依然在数量上占优势。而由外币主导的（以下简称FC）基金仅成立了四支。在融资规模方面，平均规模为同类人民币基金9.82倍的四支FC基金总共募集了25亿美元，占集资总额的23.6%；而128支人民币基金共募集81.5亿美元，占集资总额的76.4%。种种迹象表明，中国投资者越来越渴望寻求一种专业化管理的多元投资策略，以筑造其资本的安全港湾。

优选合作伙伴：为什么顾问就是做不好？

在寻找一个强有力的PERE基金伙伴的过程中，EB-5专业人士要考虑的因素很多，也可能被吸引去与一家良好关系的顾问公司合作。尽管顾问（诸如住宅型房地产中介或财产管理公司）很可能惊人地擅长其特定的专业领域，但他们没有一支经验丰富的垂直整合团队来执行与整个投资生命周期息息相关的、复杂的投资战略。结果，那些顾问可能在收购和维护资产的整个过程中，把工作另外包给关系网中擅长某单一领域的专家。由于顾问与项目不存在个人利害关系，还可能同时力图兼顾各种各样的客户，这就给投资引来了更大的潜在风险。况且，他们各自的目标和对细节的注意力都可能会衰退，从而危害到资产管理。

      通过确定一家当地PERE基金并与之合作，投资者便可放心于他们与基金经理拥有的绝对共同利益。合伙的PERE 基金带来了四个极其有利于投资者的关键属性——理想的视野：较之目光狭隘的顾问，作为所有人的投资者将多方位地看待投资；清晰的目标：因着既定的利益，PERE伙伴将完全专注于促进投资成功；经周期检测的丰富经验：闯荡房地产市场的潮起潮落，成功有迹可循；经时间沉淀的广博技艺：以牧羊人之心引领资产变废为宝 。

      一位老牌基金经理能够提供专属的交易流，靠直接交易和完善的人脉免去找经纪人的麻烦。这样一来，流线型的沟通和场外交易确保了收购资产的最佳价格。此外，一位有能力的PERE基金经理会一心一意专注于房地产。这种对投资类型的专注使投资者放心，因为他们知道自己的资产正受到妥善管理。

      同时，一位能干的PERE基金经理还会提供一套涵盖所有事务的垂直整合解决方案：从寻找资产来源，经济担保，暂交第三方保管，设计，建造，重新定位，会计，到投资者关系和物业管理，把全过程合并为单一运营，再次实现了风险及失误最小化。最终，PERE基金合伙人将会赢得外国投资者的高度信任和信心。投资者相信，他们的合作伙伴不仅必 须审计其透明的财务报告实务，且由两个不同的政府机构监督审查：美国证券交易委员会（SEC），一家由公共政府赞助的监管机构；以及美国金融业监管局（FINRA），一个充当自律监管机构角色的私人团体。

       这里的核心思想是，投资者与其伙伴的合作关系建立在信任的基础之上，而信任又只能靠透明度去建立。一个理想的PERE基金投资合伙人将在之后得到激励，通过这种部署可确保收购的成功。因为只有等到一处资产有利可图，且投资者又已获得投资回报及利息的时候，基金经理才能从中捧走属于他的一杯羹。

结语

      鉴于五花八门的投资选择以及即将到来的对现行EB-5项目的约束，愈加成熟老练的中国投资者们正寻求与美方专家合作，期望在实行多样化投资的同时获取可观的风险调整回报。而通过远离顾问，联手PERE基金，EB-5产业有能力弥补差距，提升地位，进一步巩固客户的投资成果。

★     John-John Harounian 是Laurus Corporation, 888Equities, and Ethika Investments 的业务发展部副总裁。他在大规模的商业房产投资业中有超过15年的工作经验。John-John负责建立战略关系以及协调合资企业。

本文由英文翻译