使用商业计划书评估EB-5项目并保护投资人

作者/玛丽安娜·塔兰图拉 (Marianna Tarantur)、凯文·怀特 (Kevin Wright)

商业计划书是移民中介用于判断一个项目是否值得向投资人推荐的必不可少的工具。移民中介作为投资人的把关人肩负重大责任，必须帮助指导投资人选择最好的项目以实现他们的移民目标。因此，商业计划书是一个主要工具，成功且有经验的移民中介都会用其作此决定。知道如何使用商业计划书评估一个项目的潜在成功是一个有经验的移民中介和其他移民中介的区别之处。

移民中介每个月手头有上百个项目需要处理，单就EB-5商业计划书的长度和复杂性而言，通常是不可能在首次会议上就对所有的项目做完整的评审。因此，项目销售人员通常向移民中介提供一份PPT演示稿、执行摘要或其他营销材料。但是，所有备受推崇的有经验的移民中介都知道营销材料必须经商业计划书和其他支持文件证实。

下文分析市场上成功的移民中介在评审商业计划书时常会询问的问题，这些问题帮助他们确定一个项目是否值得被推荐给投资人。

经验和可行性

随着案头的商业计划书堆积如山，登门拜访的销售人员接踵而至，大的移民中介已学会如何通过询问名字、经历和开发商的声誉就能快速并有效地进行筛选。作为投资人的看门人，移民中介所挑选的项目将最终满足投资人的两个主要关注点：实现移民目标和让投资人有能收回投资的可能性。对于已在EB-5行业有超过十年经验的移民中介来说，开发团队的经历和项目的可行性告诉他们有经验的开发商参与的项目最有可能帮助投资人获得绿卡和收回资本。

评审商业计划书时，移民中介应寻找与项目管理团队的资料等相关的章节。这个管理团队应包括有经验的开发商，该开发商需要具有成功完成多个项目的声誉。但要注意，开发商的声誉和完成项目的经历要与商业计划书上阐述的相似，这一点十分关键。例如，一个多次成功开发独户住宅的开发商可能无法将这些技巧转化成开发一家酒店的能力。一个有经验的移民中介将知道这之中的不同之处，并在他（或她）介绍项目给客户前对开发商做大量的尽职调查，包括对开发公司的负责人做背景调查、对开发商宣称此前已经完成的项目以及开发商的经历进行研究，所有这些都是商业计划书的重点。由于开发商有责任创造施工的就业岗位，因此开发商是否有完成项目的能力很重要，这一点不能被低估。

一个成功的EB-5项目所涉及到的另一个同样重要的实体是项目运营者。这是因为一个开发商几乎没有运营设施所需的技能与经验。例如，一个已建设了二十个辅助生活机构的开发商不具有相应的运营该设施的知识。因此，开发商会引进一个有经验和工具的运营伙伴，以确保该设施的成功经营。移民中介应调查运营者及其负责人的背景，以确保他们此前具有成功经营该设施的相关记录。商业计划书应列出经营者过去和现在管理的项目，以供移民中介在调查过程中使用。因为运营者负责创造投资人所需的运营岗位以使投资人的永久绿卡能够获批，因此他们是有经验的移民中介所重视的另一个重大资产。

其他重要实体包括区域中心和负责编制提交文件的公司。如果区域中心有良好的选择项目的记录和开销及收入的记录，就能够帮助在I-829阶段支持创造就业岗位。这对投资人收到永久绿卡是很重要的。区域中心的背景及负责人资料应在商业计划书的简介部分陈述。由于区域中心和其团队的经验和知识相当重要，因此移民中介应调查区域中心之前赞助的项目，并获取关于区域中心负责人和活动的额外信息。移民中介可以通过网络搜寻与区域中心先前项目及区域中心负责人相关的文章。

此外，一个由专门从事EB-5项目和业界口碑好的经济学家、移民律师、证券律师和商业计划书撰写人员组成的团队是很重要的。他们能够确保项目的每个要素都能满足美国移民局提出的法规要求。这些专家成员能使投资人在申领永久绿卡的过程中减少很多障碍。所有这些相关方应当分工明确，并且他们的简历应包括在商业计划书中，或作为附件文件供评审。

此外还要注意到，一旦移民中介有机会详细审核商业计划书，他（或她）对计划书中的所有材料内容进行审核也是很重要的。这包括第三方通过AIA协议和施工投标书审核施工成本，并且通过市场调研或其他第三方报告审核收入和开支的预算。

用于支持商业计划书的内容的文件越多，移民中介向他的投资人呈交项目时的底气就越足。

并非所有岗位都平等

移民中介主要关心的是他（或她）如何使投资人确信他们有很高的可能性获得绿卡。为了使投资人获得绿卡，他们投资的项目必须为每个投资人创造至少十个全职岗位。所有EB-5商业计划书中应当有一部分专门介绍如何创造就业岗位，介绍中要阐述项目将创造的就业岗位总数。作为创造就业岗位的一部分，好的项目通常提供更多就业岗位作为缓冲，以确保投资者获得绿卡的安全。销售项目时提供就业缓冲区的重要性不再是有经验移民中介的商业秘密。而今，大多数移民中介认识到当评估一个项目就业机会保证时，每个投资人创造十个以上就业岗位是非常重要的，并且，能否提供20%或更高的就业缓冲岗位已成为移民中介评估项目的行业标准。项目的就业缓冲岗位通常是30-50%或更高比例。但是，大多数有经验的移民中介认为，并非所有的就业岗位都是平等的。

建筑就业被认为更安全，因为使用创造这些岗位所用的施工开销有更高的可能性达到要求。项目削减开发成本的现象很少见，产生不可预见的额外费用在建筑行业十分常见。人们认为通过运营项目产生岗位的变数更高，因为创造那些岗位所需的收入大多受市场影响。例如，在酒店项目上，预期收入取决于最低入住率及日均房价。这些因素的负值将导致低收入，从而导致创造的就业岗位也低于预期。

因此，一个有经验的移民中介将基于项目在施工和运营时所创造的就业机会的比率来计算就业岗位的缓冲空间。项目通过施工创造足够就业岗位（以满足每个投资人10个就业岗位的要求），同时提供运营就业岗位实现就业缓冲，被认为比那些需要借助运营提供就业岗位达到至少10个就业机会更安全。如果一个项目可以通过施工创造足够岗位来支撑所需要的就业机会，同时通过施工还有额外的岗位以支撑每个投资人的缓冲岗位，可以被认为是十分可靠的项目。此类计算通常不包括在商业计划书或经济分析中，但是移民中介需要有能力从文件中提供的数字推算出该信息。例如，任何项目都应该将投资人数量列在商业计划书上，并且通过项目施工和运营创造的岗位数量也应列出。如果商业计划书未包括此信息，移民中介将不得不参考经济分析，经济分析里应提供施工岗位和运营岗位的具体构成。之后他们将基于项目所需要的投资人数量分别计算有多少岗位是来自施工岗位和运营岗位。

退出时机的选择

移民中介关心的另一个问题是如何让投资人在合法的程度上收回资金。因此，移民中介对强有力的资金退出策略和最大程度上使投资人收回资金的项目感兴趣。EB-5商业计划书应包含资金退出策略的内容，描述开发商如何致力于在规定时期结束时返还投资人资金。通常，一个有吸引力的资金退出策略将包括从金融机构或联邦政府进行再融资。

如果一个项目在商业计划书的资金收回策略部分提供再融资，有经验的移民中介可能要求看到特定金融机构有意向按照特定条件为项目提供再融资的证明文件。有时，开发商可能提供信贷机构的意向书，表达该机构对将来再融资给该项目感兴趣，前提是项目需达到预期的盈利水平。信贷机构可能会在很多情况下出具意向书。一般来说银行会为项目出具意向书，但是银行会对项目进行尽职调查，在了解了项目所属行业、开发团队和运营人员的能力进行了解以及开发商的金融关系和其他因素以后，如果认为该项目的预期指标可以完成，银行就会出具意向书。对于移民中介来说，意向书的价值是提供额外的担保，证明项目已由美国金融机构审核，初步确定项目可以顺利完成。

由于不能保证一旦项目完成，机构将完成再融资。当评估一个项目对他们的投资人来说是否是安全选择时，意向书极受有经验的移民中介重视。因为意向书一般不是EB-5商业计划书的一部分，有经验的移民中介知道如何获取意向书或其他文件来确定资金收回策略的可行性。

确定资金收回策略可行性的其他文件包括“稳定价值”评估以及负债股权比率的解释以及它会如何影响再融资的可行性。

涉及到房地产的项目评估应通过所在州许可认证的评估员或聘请到拥有评估证书和房地产咨询最高职称的大型房地产服务公司进行。移民中介在评审项目提供的评估方案时，应抽时间研究进行评估的个人和公司，以确保他们拥有提供相关服务所需的执照和证书。

此外，一些具体项目符合美国联邦政府的住房及城市发展项目的再融资条件。美国住房及城市发展部（U.S. Housing and Urban Development）提供低利率贷款和再融资，帮助符合条件的低收入家庭、年长者和残疾人提供安全住房。这个融资和再融资选择并非对所有项目都可行，有经验的移民中介熟悉能获得美国住房及城市发展项目下再融资的行业和项目类型。这些行业包括但不限于住宅开发（其中低收入住房占一定比例）、医院和辅助生活设施。不熟悉美国住房及城市发展项目的移民中介可以浏览美国住房及城市发展部网站了解此方案，以及在什么项目符合此类贷款的申请资格。

资金筹集依据

商业计划书是营销过程的一个完整文件，使用正确的话，能帮助移民中介区别好的项目和不好的项目。移民中介有责任使用商业计划书中的信息支持项目索赔，并借助项目计划书获得额外文件来确保他们所代理的投资人的安全。