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EB5投资者杂志

建设风险管理基础

撰稿人:Darren Seary 

即使是完成每天最为平常的任务——开车,您都会承担风险。每天上车前您都知道只要上路就存在一定的事故概率,于是您通过驾驶测试和谨慎驾驶而降低风险。同样,任何金融投资都包含着风险,您必须为最坏的经济形势做好准备。因此,何时进行风险认定,如何认定,如何在最初就将风险最小化,如何在项目执行过程中有效管理风险,这些问题的答案决定投资的总体绩效,从而决定您是否能实现预设的投资目标。 

无论是大型投资机构还是小型投资团体,经验丰富的投资人还是初识投资行业的新手,投资目的是取得经济收益还是通过EB-5获得移民签证,建筑类房地产投资对于投资人而言都有着极大吸引力。然而,在向建筑项目投入资金前,投资人最好全面地了解“建设风险管理基础”,以谨慎地做出投资选择。 

虽然建设风险管理(Construction Risk Management, CRM可能涵盖内容广泛,技术性,但投资人还是应该关注以下三个基本的风险素:时间、质量和成本。 

这三个要素彼此相关,首先应该充分理解每个要素各自的含义。 

时间 

用于辨识和管理时间风险的最基本CRM工具详细的建设时间规划。与EB-5项目相关的建筑项目比较特殊,因为延长建设期限可能有利于增加就业创造数量。USCIS在2009年6月17日发布的备忘录《EB-5企业家——就业创造和全职岗位》中指出,若项目的建筑时间达到24个月或更长,那么直接和间接建筑岗位都可以计算在岗位创造之列。若项目建筑时间少于24个月,则只有间接建筑岗位能计算在就业创造中。若将时间作为单独的风险要素来考虑,一般认为项目能在短时间内完成越好。无论是尽早完工带来的额外收入(如公寓出租收入,酒店房间收入等),还是项目逾期可能带来的违约赔偿(如典型的办公室租赁中,若租户无法按时入驻或开始装修改造,则开发商将承担额赔偿),亦或是减少额外的贷款利息开销,项目按期或提前完工都是大多数开发商的目标。除了以上考虑外,项目建筑时间越长,建筑开始之初无法预期的情况发生的几率越高。有多少开发商能预料到在2006年时按时完成共管公寓项目将意味着百万收益,而延期六个月则会面临被迫破产的局面呢 

质量 

用于辨识和管理质量风险的最基本CRM工具是全面的质量监控方案。对于建筑项目而言,大多数人认为“质量”指的是建筑最终的完成度(如使用了石英台面而非压层塑料)。然而,在CRM的语境下,我们关注更多的是在项目完成时一般容易忽视的系统和组建的设计与安装。结构设计、地基的混凝土强度,以及设计和安装是否遗留了渗水等风险,与此类似的大量问题都是一个CRM公司所关注的。人们经常忽视全面的质量监控方案,或者错误地认为本地市政机构会在项目审核阶段对这些问题进行逐一排查。 

开销 

用于辨识和管理开销风险的最基本CRM工具是贯穿项目始终的建筑开销分析与调控。简单来说,随着开发开销增长,投资回报率就会随之降低。开发开销包括土地购买、融资花费、软性支出(设计费用、法律咨询费用市场推广费用)及硬性支出建设花费)。典型情况下,建设花费在建筑阶段的波动最为巨大,这就是为什么需要借助于CRM技术来最小化开销,最大化投资回报率。 

CRM情境分析 

借助具体情境可以帮助我们理解CRM三要素——时间、质量和开销是如何相互作用的。当然,在设计阶段,项目交付团队(通常包括总承包公司)会以在规定时间和预算范围内,以满足开发商和投资人要求的质量水平完成项目为目标。然而,在设计和施工过程中,若风险要素影响了项目,总承包公司、开发商和投资人之间必须相互妥协。 

建设阶段情境1地下埋藏情况   

土力工程技术和环境监察能帮助开发商识别土地埋藏物的具体情况。然而,在项目深基坑挖掘过程中发现具有四万年历史的猛犸象化石可不是开发商所期待的。在这种情况下全部工程都必须暂时停工等待考古挖掘的完成。此时开发商就要为CRM的三个风险要素规划优先级了。如果保质按时地完成项目至关重要,那么总承包商就要通过加班奖励性补贴等刺激措施加快建设步调,从而引起开销的增加。若要求在预算一定并保证质量的情况下交付工程,那么理论上来说项目完工时间就会受到负面影响。若项目交付团队表示他们能够在开销不受影响的情况下弥补时间的不足,那么也就意味着在建筑过程中可能存在偷工减料问题,从而项目质量带来不良影响。在这种情况下应该特别关注建设质量的监督。 

建设阶段情境2:开销上涨  

2007年至2009年的经济衰退对建筑行业产生了巨大冲击。经验丰富的商人不得不转向其他行业,有的人更是彻底放弃了建筑市场。由于熟练技术人员的缺失,目前建筑行业的崛起依然遥遥无期,而自然灾害导致的建筑材料不足等其他不可控要素同样导致了建筑开销的大幅攀升。开发商在设计阶段若认识到了这个要素并进行了有效评估,那么就能对于是否继续项目做出比较明智的决定。然而,即使开销在施工阶段上涨,开发商依然应该参考CRM三要素来评估可行方案。若开发商不愿向次级承包商支付刺激性补贴来让他们优先完成自己的项目,那么就意味着建筑期的延长,即时间要素受到了影响。如果次级承包商的人手足以保证项目的按期完成,那么保持建筑开销一定就意味着工人的素质不尽如人意,从而给项目质量带来冲击。 

以上情境具体解释了三个建筑风险要素,即时间、质量和开销,在项目中是如何由于开发商定的优先级而相互作用的。充分理解如何合理地优先处置某些要素而放弃其他要素,对于决定项目的总体成败而言至关重要。 

根据投资人风险容忍度或对开发商信任度的不同,开发商或投融资人应该考虑雇佣CRM公司来评估项目。CRM公司能够识别风险,向开发商或投资人给出最小化潜在建筑风险的可行措施。选择CRM公司有以下几个标准可供参考:设风险经验型和地理位置相似往期项目经验界口碑公司内部人量控制业时间品交付 

CRM公司的服务质量直接决定了建设风险管理过程的有效性,因此建议开发商和投资人谨慎选择。 

项目的各个阶段都会产生与建设相关的房地产投资机会,但是同样,各个阶段都应该进行相应的建设风险管理:识别风险最小化风险管理项目。CRM三要素能够帮助经验有限的投资人理解“建设风险管理基础”。 

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