借力尽职调查选择 优质的EB-5区域中心项目

在过去的一年中，EB-5行业经历着比以往更严格的审查 和更多的压力。自2008年以来，随着获得批准的区域中 心达到824个1，130多亿美元外国直接投资通过 EB-5 注 入美国经济2，EB-5日渐流行，成为个人和机构寻求廉价 资本来为其项目融资的一种方法。 本文旨在为读者提供基于区域中心的房地产项目的尽职调 查清单，详尽的分析与经验丰富的房地产承销商所作的分 析相当。当然，聘请独立第三方进行项目尽职调查是最可 取的方法，但第三方调查昂贵的成本对于EB-5申请人及移民中介，在经济层面上也许并不可行。因此，EB-5申请人 与移民代理3可参考本文来更好地评估项目。

当然，如果EB-5申请人有兴趣聘请专业、中立、声誉好的 第三方进行必要的房地产尽职调查，最好的方法是请声誉 好的全国性或地方性房地产律师事务所，推荐平时为机构 和私募投资人做房地产尽职调查的专家。这些专家虽然不 为公众所知，但往往在各自的领域富有经验，并且他们通 常有直接的房地产开发经验。同样，EB-5申请人可请经 验丰富的EB-5律师事务所推荐声誉良好的商业和证券律师、经济学家、商业计划撰写人来对EB-5文件进行尽职 调查。

● 尽职调查分析通常围绕两个主 要考虑因素展开：(1) 项目尽 职调查；(2) 区域中心和开发 商的尽职调查。通过仔细评估 这两个方面的各个因素，能更 好地保证 EB-5 申请人的I-526 与 I-829 申请获得批准，也能 够期望投资本金得以收回。

尽职调查分析通常围绕两个主要考虑因素展开：(1)项目 尽职调查；(2)区域中心和开发商的尽职调查。通过仔细 评估这两个方面的各个因素，能更好地保证EB-5申请人 的I-526与I-829申请获得批准，也能够期望投资本金得以 收回。

● 项目尽职调查

对于 EB-5 申请人及其家庭而言，好的项目可能会改变他们 的人生。虽然I-5264 和I-8295 申请批准率继续保持较高的批 准率，我们注意到，全国范围内也有许多项目未能按计划 进行，给EB-5相关申请人的生活带来极大扰乱和伤害。本 部分列出了五大项目尽职调查因素，指导EB-5申请人找到 能够实现移民投资目标的项目。

● 创造工作岗位

创造工作岗位是EB-5申请自始至终必不可少的核心因素 之一。在考虑项目时应注意，工作岗位的预计总数, 和满 足项目中所有EB-5申请人所需的工作岗位数占估计总数 的比例是多少。也就是说，需要的EB-5工作岗位数跟整个 项目估计会创造的工作岗位总数相比，两者之间的比例越 大，EB-5申请人的I-829申请由于实际岗位创造没有达预 期而被拒绝的可能性就越低。 除了创造的工作岗位数量外，我们也建议对创造的工作 岗位类别、以及创造相关工作岗位所使用的方法进行评 估。正如纽约大学斯特恩商学院Jeanne Calderon教授和 驻校学者Gary Friedland所言，EB-5的当前趋势将继续侧 重于房地产开发6。因此，在考虑工作岗位创造具体细节 时，EB-5申请人应重点调查以下内容：

1. 与施工相关的工作岗位。

- 有多少工作岗位是与硬性基建支出相关的呢？具体到归 属于哪个支出类别。硬性基建支出记录越不够详尽，项目 达不到EB-5目标的风险就越高。

- 有多少工作岗位是借助预备金和备用金创造出来的呢？ 一般而言，USCIS认为符合行业惯例的预备金和备用金可 以纳入经济模型来计算估计创造的就业岗位。在I-829阶 段，USCIS将审查预备金和备用金是否确实用在合格的开 销中。同样地，如果过多的工作岗位算作是预备金和备 用金创造出来的，那么在I-829阶段，USCIS对该分配提 出质疑，而EB-5申请人I-829申请被拒的风险就会上升。

- 有多少工作岗位是分配给家具、固定装置和设备（简 称“FF&E”）行业的呢？虽然很难确定多少工作岗位跟 FF&E 有关才合理，因为这因项目而异，细心的 EB-5 申请 人可能还是可以看出，跟主要工作岗位创造类别相比，FF&E 创造的工作岗位比例是否过高。

-工作岗位的创造是否与项目土地的购买相关呢？一般而 言，USCIS不承认花在房地产购置上的资金。因此，如果一个 项目用购买土地的资金来计算工作岗位，就应提高警惕了。

2. 与客户花销相关的工作岗位。

简言之，客户花销是指当 EB-5 申请人创办一家酒店，相应 地，酒店以及与酒店相关的收入都被用于计算工作岗位的 创造7。一般而言，USCIS 是否接受基于客户花销的工作岗 位，及接受多少，都有赖于基础市场研究及支持证据的可 靠性，以及在经济分析与工作岗位创造预测中此类信息或 数据的使用方式，这些具体事实来决定。

● 项目资本结构

项目资本结构是暗示项目相关风险程度的另一个重要因 素。在这一点上，EB-5申请人应注意以下几个方面。

1. 项目总成本是多少，EB-5资本在总额中所占的比例是 多少？近期趋势显示，EB-5资本在项目总成本中只占很 小的比例8。虽然没有规定比例范围，但如果项目总成本 的主要部分来自EB-5申请人，那么申请人可能会面临风 险。若一个项目的启动或者运作过于依赖EB-5资本， 这个项目就有很大的不确定性，也承担无法满足预期 时间表的风险9。相反，如果项目准备了EB-5以外的 充足资本，就可以及时开展后续步骤并满足创造工作 岗位的预期目标，因此能够确保EB-5申请人的利益 得到保护。

2. 是否存在高级贷款，且该贷款是不是已得到承诺？随着美 国经济的复苏及廉价资本的可获取性，越来越多的项目选择 使用EB-5资本作为配套贷款（例如夹层贷款）。因此，在审 查项目文件时，EB-5申请人应确定项目是否包括高级贷款或 是否严重依赖于 EB-5资本（无论是贷款还是权益）。值得注意的是，一般而言，此类高级贷款人也会进行大量 的项目尽职调查。因此，此类高级贷款人就项目贷款资本所 作的约束性承诺也表示此项目已通过高级贷款人细致的尽职 调查，这反过来为EB-5申请人增加了多一层保障。

3. 已投资到项目或向项目承诺的非EB-5权益金额（若有）是 多少呢？一个项目如果已经有或近期将有权益投资（不包括 用于购买土地的权益），那就意味着开发商相信项目的市场 需求，同时也希望看到项目完工。根据我们的经验，开发商 的权益范围为10%到30%。

4. 与权益金额相比，EB-5资本金额是多少呢？如果项目的权 益比例与EB-5资本比例之间比例合理，则证明开发商致力于 完成项目，从而为EB-5申请人提供了另一层保障。

5. 哪些人进行权益投资了呢？除了开发商权益，特定项目还 包括合作开发商或主要投资者的权益。同样地，EB-5 申请人 可以通过了解开发商和权益合伙人是谁，来评估项目的稳定 性或者成功的可能性。以前在目标地方市场有房地产开发投 资成功经验的开发商和权益合伙人更可能获得成功。

● 项目地段

在确定项目是否将实现其创造工作岗位的预期目标及能 否实施陈述的退出策略时，项目所在地段是一个非常有 用的因素。

1. 项目是否要位于目标就业区（简称“TEA”）呢？虽然绝 大多数区域中心项目位于 TEA，但有些项目要求每位 EB-5 申 请人投资 1 百万美元10。诚然，非 TEA 项目不是阻止 EB-5 申 请人投资的决定性因素。但是，另外要克服的障碍包括 （a） 提供来源合法的 1百万美元；（b） 将该资金从海外转入； （c） 存在投入两倍资本的风险；（d） 成功聚集计划数量的 EB-5 申请人；（e） 返还 EB-5 申请人的投资。

2. 项目是要位于核心房地产市场，还是处在非核心房地产 市场呢？概言之，核心市场项目是位于美国顶级都市区的 房地产项目，比如洛杉矶、纽约、旧金山、西雅图、芝加 哥、迈阿密等。核心市场项目以长期稳定性与低风险而闻 名11。一般而言，核心市场项目需求高，但内部回报率（简 称“IRR”）则比较低。另一方面，非核心项目依靠房地产 升值或处置房产来实现利益。结果是，与核心市场项目相比，非核心市场项目的 IRR 可能更高，但风险也更大。

3. 确定项目要位于哪个市场后，之后的问题是：项目是在市场 上可行吗？换言之，这一类项目在当地市场可行吗？因为在某 一个核心市场取得成功的项目，可能在另一个核心市场却无法 获得成功。

● 项目准备情况

项目准备情况是确保EB-5申请人符合条件性永久居民和 永久居民身份资格的关键因素。鉴于I-526和I-829处理时 间漫长，并且针对中国公民存在签证申请积压现象，延迟 或未能进行项目开发可能会产生涟漪效应，并给EB-5申 请人及其家庭带来严重后果。因此，EB-5申请人应确定 其感兴趣项目的开发状态。一般而言，施工中或即将施 工的项目所包含的风险比仍处于授权流程、设计和制图 阶段、批准流程或其他施工前流程中的项目要小得多。 当然，如果处在施工前阶段的项目是由具有市场内项目 丰富开发经验的开发商开发，那么即使项目处在早期阶 段，也可为申请人增加多一层保障。

● 经验丰富的区域中心是开发 好项目、保护 EB-5 申请人的 权利和利益以及跟上立法与 行政管理规定变化的关键。

● 退出策略。

近年来，退出策略已变的非常标准化。对于房地产开发项 目，常用的退出策略有 （a） 创造充足的现金流；（b） 再 融资；（c） 接受权益投资以及 （d）出售或处置项目。

● 区域中心与开发商尽职调查

深入了解区域中心和项目开发商对做出明智的EB-5投资至 关重要。本部分尽力为EB-5申请人提供路线图，区分良 好的区域中心和开发商与具有潜在风险的区域中心和开发 商。简而言之，本文建议评估以下6个因素：(i) 区域中心的 经验；(ii) 开发商的经验； (iii) 区域中心与开发商之间的关 系；(iv) 区域中心所做的陈述与承诺；(v) 区域中心透明度以 及 (vi) 为项目提供支持的外部专业人士。

● 区域中心资格

经验丰富的区域中心是开发好项目、保护EB-5申请人的权 利和利益以及跟上立法与行政管理规定变化的关键。以下 经验丰富的区域中心是开发 好项目、保护 EB-5 申请人的 权利和利益以及跟上立法与 行政管理规定变化的关键。 这些因素可以帮助EB-5申请人选择良好区域中心。

1. 业绩记录。区域中心获得I-526或I-829批准了吗？I-526 和I-829申请的批准率又是多少？与区域中心相关的获批 EB-5申请人的总数是多少呢？区域中心发起的项目有哪 些？良好的区域中心是EB-5申请人和项目/开发商的守护 者。拥有高批准率和大量获批EB-5申请人的区域中心显示 出它的可靠性、拥有丰富经验、以及对长期成功的坚持。当然，新的区域中心并非一定不行。如果新的区域中心是 由经验丰富的负责人、开发商来领导，并且项目也是样板 项目，那么该区域中心和项目仍然是个可靠的机会。

2. 负责人的经验。在良好业绩记录方面，经验丰富的区域 中心负责人团队是确保EB-5申请人移民投资成功的重要因素。有助于评估负责人的特征包括：

● 负责人背景。在设立或管理区域中心前，负责人是从事 什么职业的呢？

● 对EB-5市场和申请人的了解。负责人是否了解他们所招 揽的EB-5申请人所在的各个国家，包括对市场趋势、申请 人行为、兴趣、关注点、移民代理、法律法规以及文化与 社会价值的了解。换言之，负责人是否曾在该国有成功推 销EB-5项目的经验？

● 开发商资质

同样地，项目成功在很大程度上依赖于开发商的资质。以 下因素有助于评估开发商经验和可信度。

1. 业绩记录。开发商从事房地产开发有多长时间了？开发商完 成或参与的项目有哪些？开发商之前开发过类似的项目吗？开 发商在相同市场上开发过其他项目吗？

2. 核心成员的经验。核心成员的背景是什么？核心成员从事房 地产开发有多长时间了？在加入当前的开发商前，核心成员有 哪些房地产开发方面的过往经验？是否有任何核心成员曾获得 过行业或媒体的认可？

● 区域中心与开发商关系

了解区域中心与开发商之间的关系也有助于EB-5申请人做 出明智的决定。

目前，区域中心与开发商之间的关系主要有四类：(i) 关 联关系；(ii) 相互独立；(iii) 租赁关系；(iv) 以上三种关系 的组合。关联关系的特点是区域中心和开发商拥有共同所 有权。相互独立是指，在区域中心与开发商的关系中，是 由区域中心来积极推销开发商的项目。在租赁关系中，开 发商以区域中心的名义独自推进项目，而区域中心则可能 担任较为被动的角色。

虽然关系没有对错之分，但我们还是认为区域中心与开发 商之间有独立的工作关系最符合EB-5申请人的利益。在此 关系中，区域中心通常会设立独立的专业团队对项目进行 尽职调查，以便他们自己在代表开发商推销项目时有安全 感。因此，项目在到达EB-5申请人手里之前，已经过了一 次尽职调查。

● 区域中心的陈述与承诺

区域中心所作的陈述与承诺是评估区域中心可信度的一个 重要要素。市场上大量项目为吸引 EB-5 申请人投资而展开 激烈竞争，可以理解区域中心希望从中脱颖而出。有影响 力且让人印象深刻的陈述是脱颖而出的一种方式。但是， 陈述必须以法律和事实为基础。例如，现在已终止运营 的一家西雅图区域中心的高管曾经宣称，其区域中心“ 是唯一一家获权将总统奥巴马和副总统拜登肖像用于（原文如此）营销或展示资料的官方中心12”。听上去好 到失真的事往往就是假的。

● 区域中心透明度

接上所述，若一个区域中心对有兴趣的或已经签约的 EB-5申 请人索要项目相关文件的要求犹豫甚至回避，就可以怀疑其 有不当行为。虽然区域中心没有法律义务向感兴趣的申请人 提供机密文件，但可通过双方签署保密协议（简称“NDA” ）来解决保密方面的顾虑。因此，EB-5申请人应对表现出不 愿意签署NDA或提供文件的区域中心保持警惕。

● 提供支持的专业人士

’ 了解谁为区域中心和开发商提供或曾经提供过支持，也 有助于EB-5申请人选择好的项目。哪些律师事务所、经 济学家、业务计划撰写人、设计专家、总承包商、分包 商等曾经参与过项目吗？专业人士在其各自领域有多少 经验？他们曾经撰写过类似文件或者参与过类似项目的 开发吗？他们有没有出版过独立研究作品？这些都是申 请人应该注意的问题。

● 结论 可以理解，全面的尽职调查难度大，成本高。但是，由于 当前USCIS处理时间漫长且签证申请积压，EB-5申请人有 可能一步走错全盘皆失，由此而引发的责任对移民代理来 说也是无法承受之重。因此，我们希望分享我们在EB-5和 房地产开发方面的经验，帮助EB-5申请人驾驭复杂的尽职 调查，让EB-5申请圆满成功。

● 蔡查理 Charlie Cai 蔡查理（Charlie Cai）是蔡和蔡律师事务所的创建人之 一，具有美国华盛顿州及纽约州律师执照，于埃默里 大学（Emory University）获得法学博士学位。他精于 移民及非移民类法律业务，包括EB-5投资移民，EB- 1C、EB-2、EB-3职业移民及L-1与H-1B职业类非移民 签证办理。蔡律师还为跨境商业交易提供法律咨询及合 同审阅与起草。蔡律师精通中英双语，目前已为众多客 户提供高质量的法律服务，并也经常针对精密复杂的移 民法律问题发表文章及进行演讲。