EB-5 投资者尽职调查

作者/马克·艾文纳 (Mark Ivener)

 

什么是尽职调查以及它对 EB-5 移民为什么如此重要？

尽职调查是某人在与其他方签订协议或进行交易之前应注意的事项，以确保他们进行良好的投资。目的是防止因盲目或在所知不多的情况下进行交易所导致的不必要的伤害。在商业世界，这是成为审慎投资者，并确保长期财务健康的第一步。

      EB-5 投资者的背景涉及整个专业领域和行业。从房地产开发商、银行家、高管和医生，EB-5投资者通常习惯在各自领域开展尽职调查。事实上，尽职调查是每个投资者都能够积累财富进行 EB-5 投资的很大原因。然而，当面临不得不首次进行 EB-5 尽职调查时，很多人发现自己不知道从哪里开始。

      对于 EB-5 移民，有三种类型的尽职调查：(1) 投资者对EB-5项目进行的尽职调查；(2) 投资者的移民尽职调查，换句话说，就是调查关于区域中心如何处理批准和拒绝的申请；以及 (3) 投资者对区域中心本身进行的尽职调查。

      所以，综上所述，第一个与项目有关，第二个与移民结果有关，第三个是与区域中心本身有关的尽职调查。

为什么尽职调查对投资者如此重要？

尽职调查如此重要的原因是投资者对自己的投资存在两个主要考虑因素。第一，他们希望确保自己的项目能最终让自己获得永久绿卡。第二，他们希望确保自己的钱能够如数返还。

      对于第一个考虑因素，EB-5 项目背后的驱动力是外国投资者不仅渴望前往美国，而且渴望作为永久居民移民，即获得永久绿卡。通过 EB-5 获得永久绿卡要完成两个步骤。第一步是初步申请（ I-526 申请表），投资者需要在该步骤中表明自己已经投资，并证明他们的资金来源。然后，他们会获得为期 2 年的有条件绿卡。在  2 年期限结束时，他们需要申请解除条件限制（ I-829 申请表）。整个过程大约需要 5 到 6 年才能获得永久绿卡，如果是来自中国的投资者，会因为签证倒退问题而等待更长的时间（10 年左右）。这意味着他们必须接受项目切实可行并且持续 10 年左右。大量的尽职调查是确保他们选择具有如此长时间跨度的项目的关键。

      对于第二个考虑因素，它几乎同样重要，没有投资者希望花费 50 万美元的全部投资金额外加平均费用为 5 万美元的管理费来获得绿卡。市场上的项目如此之多，投资者希望确保选择的投资能够拥有最好的机会来确保取回自己的资金。 这是提前检查项目和区域中心如此重要的另外一个原因。

针对移民问题进行尽职调查时应采取什么步骤？

针对移民进行尽职调查时，必须首先查看区域中心。投资者需要了解区域中心获得 USCIS 批准的时间、从业年限、多少已获得审批的 I-526 申请（如果有）、是否有任何被拒经历、被拒的原因是什么、这些被拒绝的案例是否上诉到联邦法院、判决结果如何以及获得审批的有条件绿卡是多少。

      区域中心的从业年限具有重大意义，因为投资者和区域中心会共同度过整个 5-6 年的过程。区域中心的从业年限可以证明他们了解需要做什么来确保项目拥有后劲来维持投资、创造就业机会并维持就业机会，直到投资者获得最终的永久绿卡。

      之前曾在其他项目中获得 I-526 审批的区域中心并不是预测未来也会成功的绝对指标。但是积极的记录是良好的开始，声誉良好的区域中心必然有强大动力确保自己的声誉保持完美无瑕。

      另一方面，之前被拒的 I-526 申请也不是未来能否成功的决定性预测因素。投资者必须了解之前某个项目中的 I-526 申请被拒的原因。这可能是投资者资金来源问题或投资者可能有从未披露的过往定罪，这些都与区域中心没有任何联系。如果被拒是因为项目问题，投资者必须密切关注造成被拒的情况，区域中心是否提交给联邦法院审理该案件，以及最终是否取得成功。

      区域中心的项目是否获批会影响投资者的时间。如果区域中心项目尚未获得批准，那么它可能导致审理投资者的 I-526 申请延迟。这是因为移民局会在他们首次审查I-526申请时评判区域中心的项目。当前的平均评判时间是 15.5 个月。如果 I-526 未获得批准，I-526 申请可能会花费 2 年多的时间。

      投资者需要了解的另外一件事是与项目中的其他投资者相比，他们处于什么位置。如果他们是项目中的最后一批投资者之一，他们面临的风险是没有留下足够的就业机会。 这是因为就业机会通常按照提交 I-829 申请表的顺序进行分配，在开始时并没有另一份就业机会分配协议。在没有其他就业机会分配协议的情况下，如果某个项目有 100 位投资者，而您是最后一批投资者之一，移民必须在评判您的 I-829 申请时满足该项目创造了 1000 个就业机会的要求。如果当时仅创造了 900 个就业机会，那么幸运女神可能就不会光顾您。投资者可以在投资之前通过彻底分析就业机会报告削弱这种风险。如果在就业机会报告中显示出这个项目有着良好的工作岗位 “缓冲” ，就可以在项目面临降低创造就业机会的一些突发事件时作为缓冲区。

需要采取哪些步骤来确保财务方面的尽职调查？

许多外国投资者最好聘请专业的 EB-5 财务顾问协助进行财务尽职调查。这些专业人士将有助于投资者从项目中发现欺诈、财务虚假陈述、会计违规行为，或任何其他不正当的财务行为。由于移民律师通常是外国投资者的主要接触对象，所以他们通常寻求律师提供财务建议。然而，律师通常不是拥有证书的财务顾问。因此，他们不被允许向投资者提供财务建议。

商业常识是否足够？

一些客户认为，因为他们拥有商业常识，他们有充分能力和资源自行做出决定。的确，聘请专业财务人员的成本介于 4000-8000 美元，再加上他们的 EB-5 投资、行政费和律师费，这进一步激发了投资者试图避免支付更多的附加服务费用。但是，EB-5 要约文件是综合性的，有时会长达几百页，内容涉及复杂的创造就业机会、财务预测和经济模型。 事实是，很少有人能够完全理解 EB-5 的要约文件。光有商业常识并不足够，确保他们选择正确项目的最好方法是请专业人士协助进行财务尽职调查。

在考虑投资于某个区域中心时，投资者应考虑哪些问题？

投资者会想要问一些问题，包括但不限于：区域中心是否已获得具体活动批准，它打算在什么地理位置经营；项目是否位于当年的目标就业区 (TEA)；区域中心是否拥有项目的金融股份；以及退出策略是什么。

      区域中心被指定位于特定的地理区域和从事特定的行业。投资者必须确认其投资项目位于区域中心的批准范围内。如果没有，区域中心将必须向移民局提出修正案，以确保项目可以在区域中心范围内。这可能会导致不必要的延误。

      对于TEA，许多区域中心都将提供证明函，证明项目位于失业率高的地区，从而获得较低的 50 万美元的投资金额资格。然而，这些必须每年更新，因为它们是以目前最新的失业数字为基础的。投资者应确保证明函中使用最新数据。

      许多投资者应希望区域中心也“参股项目”，这意味着区域中心在项目中有一定的财务风险。这通常是证明他们有适当的激励，以确保项目的成功。

      所有 EB-5 的投资必须持续到获得 I-829 批准。因此，在投资大约 6 年（如果来自中国，大约是 10 年）的时间内， 他们无法获得主要投资额的分配（但可以获得利润）。此外，应该警惕某些项目要将投资者的资金毫无必要地保留到通过 I-829 审批后，或者是没有明确说明投资者将如何收回资金的项目。

律师与区域中心的合作该有多紧密？

在投资者作出最终投资决定后，移民律师开始参与与区域中心的工作。这是因为移民律师大多都不是注册的交易商，因此不能提供投资建议。一旦投资者做出投资选择，律师需要与区域中心协调，以获得投资的文件证明。在此过程中需要获得执行项目文件、银行报表、电汇单等。移民律师也会对项目要约文件进行自己的移民尽职调查，以确保它们符合移民局的规定。这一切都完成后，连同投资者的资金来源文件一起提交 I-526 申请表。

      沿着这条路，当需要提交 I-829 申请表时，移民律师会与区域中心紧密合作，以确保已经创造了就业机会，以及投资在整个过程中一直持续。

★     Mark Ivener是一家全球性的移民律师事务所的创始合伙人。 他们的总部设在洛杉矶，并且在东京，温哥华以及纽约都有办公室。Ivener 已经当了超过35年的移民律师。 他在美国以及全球参加了超过15个与EB-5 相关的研讨会。

 

本文由英文翻译