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EB5投资者杂志

直投类餐馆项目在EB-5中的应用

作者/金美声 (Echo Meisheng King)

现在市场上大部分EB-5项目是酒店、商场、公寓、写字楼等综合性建筑项目,但是也开始有很多投资人对于餐馆类项目,尤其是连锁店餐馆项目产生兴趣。 餐馆类项目也分成区域中心下的餐馆项目和直接投资参与股权的餐馆项目(以下称“直投类餐馆项目”)两种。本文着重讨论直投类EB-5餐馆项目,同时会比较直投类EB-5餐馆项目和其它建筑类项目的优点和缺点,以及在选择非区域中心下的直投类餐馆项目时应注意的事项。

餐馆类项目有其独特性,在很多方面有比较与建筑类项目更优越的地方。其优越性显现在以下几个方面: 

1. 建筑时间短。很多大型类项目在购买土地,立项,规划,工程设计,获得许可要花很长时间。根据项目所在的地区不同,建筑开工之前的准备时间短则一年,长则两三年。并且开工后的建筑时间也相当漫长,一般都在两年以上。在餐馆项目里,一般每家餐馆的投资额在200万美元以内,很多餐馆只要1万美元左右的投资额就可以建好, 和动辄几个亿美元的大型建筑类项目相比,属于小规模项目。因此一般前期准备时间很短, 开工后六个月内也基本都可以建好。建筑时间大大缩短,因此在此期间的不确定性也相应减少。

2. 现金流可观。充足的现金流对EB-5的投资人至少有两个作用。第一个作用是还款时的优势,第二个作用是资金回报。

还款时的优势:一般的区域中心的大型建筑类项目,投资人的资金大多数是通过合资公司以贷款方式借贷给开发商。而每个投资人的资金回报率只有年息0.5%到1%,甚至更低。所以看起来好似项目的现金流对于投资人的资金回报没有直接关系。其实任何项目的现金流如果很多,在最后贷款结束后返还投资本金时都会有好处。不论是开发商从现金流里偿还贷款,还是开发商选择从银行或第三方再融资然后还贷,充足的现金流都是还贷的某种保证。大型建筑类项目需要相当长的准备和建筑时间,运营收入都是在项目建好后依靠商场出租,酒店客人入住,或者公寓出租等的收入来产生,现金流的产生时间会在投资后的几年之后,因此和投资后一年之内就可以开业的餐馆类项目相比,现金流的积累出现滞后。

资金回报:对于直投餐馆项目里的投资人来讲,他们在投资的第一年内就可看到回报。以个案举例,投资人张先生和李先生投资到ABC汉堡连锁店,每个店总投资额为120万美元,张先生家庭和李先生家庭各投资50万美元,开发商投资20万美元,三方共同开发汉堡连锁店,由开发商管理运营。假设张先生和李先生各占有10%餐馆股权。该餐馆的净利率为25%,那么两位投资人的预计年收入可达到3万美元。如果他们的投资期限是7年,那么除去第一年的准备和开业时间,即使后面六年的运营利润没有上升,他们每个人的资金回报也可望在投资期间达到18万美元。这种回报在贷款型的区域中心的项目里是不可能有的。

3.没有银行优先(高级)贷款。一般的餐馆项目都是由开发商和投资人两方合资,没有银行介入,所以如遇清算时,投资人一般都会享有对于项目资产的优先权利来保证本金的返还。由于没有优先贷款、次级贷款和夹层贷款等的困惑,投资人在审阅项目资金构成时更直接易懂。当然,对于有无优先贷款也有另外一种看法,就是认为释放优先贷款的银行已经对此项目做了尽职调查,这样会令投资人增加对于此项目的信心。

4.就业人数充足。无论是直接投资还是区域中心下的投资,餐馆类项目都能创造出足够的就业机会,满足EB-5的就业要求。由于餐馆类项目是劳动密集型项目,需要雇佣很多的员工,加上开发商的部分投资所产生的就业,很多项目可以满足每50万美元产生10个直接就业(全职员工或全职职位)的要求,因此不用为了计算间接就业而参与区域中心。按照前面的例子,ABC汉堡店里的张先生和李先生各投资50万美元,开发商投资20万美元,如果这个餐馆符合条件的全职职员(full time employee)和全职职位(full time position)有26个,那么张李两位投资人分别有13个就业,开发商的20万美元投资产生的就业也会由两位投资人分享。在区域中心里的餐馆类项目,就业优势则更加明显。由于间接就业计算方法里面餐馆类项目的就业乘数较高,所以在同等投资额条件下,在餐馆服务类的项目里就业人数的计算会比单纯的建筑类项目高很多。

5.认购方式简单,项目无法开始的风险较小。开一个餐馆需要金额一般在200万美元以内,由于餐馆项目里还有开发商的部分资金投入,所以每个餐馆只需要一到两个投资人的投资。而比较来说,大型建筑类的项目,由于项目所需金额巨大,一般都有很大一部分名额的投资人认购到位后,项目才可启动,因此就增加了项目不会开工的风险。餐馆类项目的认购模式可以分为三类。还是以前面那个ABC汉堡连锁店为例。1)直投单个餐馆模式。ABC汉堡店投资额为120万美元,只需要张先生和李先生两个投资人投资到位,就可以开业运营。2)区域中心的基金结构模式。基金公司招募最多20位投资人,贷款给开发商投资建设最多10家ABC汉堡店。由于实际上每个汉堡店只需120万美元,每招募到两个投资人就可开业建造一个汉堡店。如果最后只招到4个投资人,就只建造两个汉堡店。以此类推。并不是一定要招满20个人,项目才可以开工。对于每个投资人来讲,并不存在招不到另外投资人就不能开业的风险。3)直投类基金结构模式。ABC汉堡店开发商自己预计和20个投资人共同组成基金,然后用基金建造10个ABC汉堡店。这个运营模式和前面区域中心的结构模式在招募人员上的优势是一致的,区别在于每家餐馆必须是基金公司的全资机构(wholly owned subsidiary),因此基金公司的管理人必须是开发商自己。直投类基金结构模式和区域中心基金结构模式的另外一点差别是就业计算,前者只能计算直接就业,而后者可以计算间接和催生就业。不论以上那种餐馆类项目,它的认购模式都有一致性,就是简单,以ABC汉堡店为例,每两个投资人投资到位,就可以建造一家餐馆,因此由于招不满一定的投资人而使项目搁浅的可能性几乎不存在。

6.受经济气候影响不大。俗语说,民以食为天,除了高消费的餐馆外,一般的餐馆不大受经济气候的影响,即使在经济不太景气时间,餐馆的生意还是比较稳定的。彭博新闻社在2015年4月15日发表在网站上的一篇文章介绍,根据美国商务部的数据,2015年3月美国人在餐馆和酒吧里的消费首次超过在超市买食品的支出[i]。而高档酒店和写字楼的建筑类项目,如果一旦美国经济下滑,生意会紧缩。商业和旅游人口随之下降,酒店入住率降低,写字楼也会面临出租困难等问题,因此运营收入会大大降低。

7.论证模式简单。根据相关EB-5法律法规和移民局备忘录,每个EB-5投资人的投资必须创造10个以上就业,直接投资的EB-5要直接就业,区域中心的项目可以计算直接,间接和催生就业。创造的就业必须在拿到临时绿卡之后的两年之内创造完毕,有时根据情况,移民局认可即使在这两年之外产生的就业,只要在“合理时间”内完成就可以。直投类的餐馆项目的商业计划书简单易懂,此类项目的就业是数直接的聘用劳工人数,而不是像区域中心的项目,经济学家根据多种复杂的数字和公式来预测计算的。如果直投类餐馆项目里的直接就业人数充足,这种简单直接的计算方式不论对于投资人还是移民局,都是容易理解的。尤其是连锁店模式的餐馆类,由于之前有很多成功运营的相同模式的例子,有理由认为移民局审批起来会相对顺利一些,但也不能保证会一定审批通过。

以上讨论了餐馆类项目的优越性,但是也有一些地方需要注意。相比较地产开发类项目,直投类餐馆项目的不足或需要谨慎的地方可概括如下:

1. 就业是否可以持续到I-829阶段。移民法规定,投资人的投资所产生的符合要求的就业需要在“合理时间内” 完成。移民局2013年5月备忘录对这个“合理时间”做了解释,规定实际的就业人数需要在I-526递交之后的两年半之内,或者投资人拿到临时绿卡后的两年之内的最后一年内必须完成(也就是I-829申请前的一年内)。 这个备忘录是移民局在中国签证产生倒退之前,并且I-526审批的时间在6个月左右的情况下提出的,因此有两年半和两年的提法。最新的2015年8月10日移民局备忘录草案里面意识到上述说法的局限性,但是由于无法确知签证倒退的情况是否会好转,新的备忘录草案并未对此点作出修改。这个就业的时间对于项目有什么影响呢?有些区域中心的地产开发类项目里,光靠项目支出的金额就可产生全部的(或者大部分)就业需要,那么只要预算的支出按照原来的经济计划书花费掉了,合格的就业就认为已经产生了,因此在I-829阶段项目的就业和运营情况并不成为考核重点,因此不论有无签证倒退,或者合理时间如何算法,对于这类项目都没有影响。但是,在直投餐馆类项目里,由于餐馆开业就要雇佣员工,并且大部分情况下所需全部员工必须到位才可以运营(比如说经理、厨师、厨房助手、洗碗、服务生等需要在开业前全部到位),那么这些符合要求的餐馆员工要从开业一直到I-829递交之前的一年之内都要满足要求。尤其是中国签证倒退导致I-829时间延长,所以对餐馆的运营要求更有所提高。2015年8月的移民局备忘录草案里,对于这一点有了宽松的解释,认为如果在就业产生之时,该就业被认为是永久就业,那么即使该就业没有持续两年时间,也会被算作是永久就业。但这一点在直投餐馆类项目里如何分析,还有待探讨。

2. 股权参与模式在直接EB-5的餐馆项目里,公司构成一般是股权制而非贷款制。在很多餐馆类项目里,公司构成是投资人以满足EB-5要求的投资额来买入该餐馆的部分股权,参与分红,而变成有限公司的投资人成员。然后在五年或七年后,根据运营协议和认购文件的规定,有些项目投资人可以选择保留该项目里的股权,另一些项目规定公司的经理人成员(通常是开发商)会以市场价购买回投资人的股权。在地产开发类项目里,市场上绝大部分是贷款制构成, 即一组EB-5投资人和一般合伙人组成有限合伙公司借款给开发商,然后五到七年后开发商还款给有限公司,再由有限公司解散还款给投资人。这种贷款制的构成颇受中介和投资人喜爱的原因,是由于还款时间明确,还款金额也明确。如果是直投的餐馆项目,一定要认真审阅认购条款,确保文件里提供以投资人作为优先组在清算时优先还贷的权利。

3. I-829时就业的记录。在区域中心下的地产开发类项目,尤其是那些支出就业就已经计算足够就业的项目,在I-829时需要递交移民局的资料很简单,基本就是支出已经产生的证明。相反,在直接投资的餐馆项目里,在I-829阶段要向移民局提供所有符合条件的就业者的工资单、税单等情况。记录工作比较繁琐,要督促开发商,保持良好的员工记录。

4. 开发商实力。 由于开一个餐馆不需要很多资金,有一些餐馆项目并不一定是有实力的开发商所设立。这时除了要核实这个餐饮品牌的历史和发展前景外,还要审核开发商的实力和经验。最好是选择已经有多年运营经验的品牌和有实力的开发商作为合作伙伴。这种担心在地产项目里也同样存在。

5. 项目来源不多。由于市场上大多数是区域中心的项目,尤其是地产开发类居多。由于各种原因,一般来说中介不会介入直投EB-5的项目里,因此投资人在选择直投项目时有局限性。根据移民局的统计数据,所有直投项目只占所有EB-5项目的10%-15%。由于没有中介机构的大规模宣传,一般的直投餐馆类项目还是局限于投资人投资在其在美国的亲戚朋友的餐馆里,而这些项目未必是最优的项目,其亲戚朋友的实力和经验有时并不是最合格的。现在可供投资人选择的此类项目并不多的原因,是由于沟通渠道不顺畅。由于缺少推广,很多优秀的连锁餐馆项目无法招募到投资人,而同时投资人对于此类项目可以得到的信息也比较少。现在只能建议对于此类项目有兴趣的投资人多和美国本土的商会或律所联系,多渠道了解美国本土优秀的餐馆项目。

直投EB-5餐馆类项目其实有很多优势,尤其是那些声誉好的连锁项目,如果其运营历史良好,开发商实力雄厚经验丰富,认购文件里的偿还条款明确,就业记录完备, 那么这些项目其实不但有绿卡安全性,还可以有可观的回报,不妨是在地产开发类项目之外的一个良好选择。当然,餐馆类项目也有很多局限性。在直投类项目里,由于每家餐馆都是独立的新生意,是否成功都有其独特性,即使是好品牌的连锁餐馆,每个地区经营商的经验,及每个餐馆的选址都会对餐馆的成功有直接影响,投资人在选择投资时必须持谨慎态度。



[i] http://www.bloomberg.com/news/articles/2015-04-14/americans-spending-on-dining-out-just-overtook-grocery-sales-for-the-first-time-ever

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