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EB5投资者杂志

如何对投资酒店开发项目的EB-5融资进行尽职调查

 

作者:凯瑟琳‧迪波诺‧霍姆斯Catherine DeBono Holmes

     通过对其参与的每一EB-5融资进行尽职调查营销代理可以保护自己及其投资者。就像美国的贷款人或证券经纪人会对在美国出售的融资进行尽职调查一样,营销代理也应该进行相同类型的尽职调查。尽职审查的目的是验证EB-5私募融资备忘录中所做的陈述,提供有关项目发起人的背景、所资助项目的质量和项目预计完成时间的基本信息,并开始交付给投资人。

     每一个EB-5项目的尽职调查都应考虑所资助行业的类型。在某种程度上,一个项目的品质取决于所资助企业以及该企业所服务的市场的特点。为了判断EB-5基金所资助的酒店项目的质量,营销代理应搜集有关当地酒店市场的信息、酒店开发商的背景以及有关酒店品牌和有意营运该酒店的经理的信息。如果EB-5的融资是通过独立于项目业主的EB-5区域中心(EB-5 Regional Center)进行,营销代理可以要求查看EB-5区域中心编写的尽职调查报告副本。倘若区域中心的报告已包含了由独立的第三方出具的项目质量分析,营销代理就不一定需要让自己的专家来进行这类分析。营销代理始终应该自行对所有项目相关的文件进行尽职审查,以确认PPM中引用的所有协议已被履行并在融资文件中被准确说明。如果EB-5区域中心附属于项目业主,EB-5营销代理应要求让一个第三方酒店专家独立进行项目的尽职调查,并准备有关该项目和项目业主的尽职调查报告。该独立审查和报告的费用应包含在向酒店项目开发商收取的费用之中。EB-5营销代理或独立EB-5区域中心应直接聘请独立的专家,而不是让项目业主聘请独立专家,以确保该专家把关注重点放在区域中心、EB-5营销代理和投资商的利益上。

酒店开发项目的尽职调查应包括以下各项:

  • 酒店开发的可行性研究。在美国,酒店开发商通常会进行可行性研究,分析当地酒店市场供求关系,以确定该市场是否需要一个新酒店,如果答案是肯定的,即应确定该酒店的最佳品牌和理想的质量/价格水平。酒店可行性研究通常由独立的酒店顾问或区域酒店顾问进行。这项研究将包括当地市场全部现有酒店的入住率和平均日入住率,主要是利用史密斯旅游调查公司(亦称“STAR报告”)和对该市场上规划新建的其它酒店的数量、规模和类型的分析。该研究还将包括对拟建酒店的入住率、平均每日价格、净收入、支出和净利润的预测。有时,酒店业主会直接取得来自酒店品牌的可行性研究报告,并且该研究将包含与独立研究相同类型的信息。可行性研究会表明拟建酒店在建成后是否有成功经营的良好机会。

 

  • 与酒店品牌的书面协议。如果酒店将以几大酒店品牌之一经营,比如希尔顿(Hilton)、凯悦(Hyatt)、洲际(IHG)、万豪(Marriott)、喜达屋(Starwood)或温德姆(Wyndham),酒店业主会被要求与酒店品牌签署酒店特许经营协议或酒店管理协议。常见做法是在准备最终协议之前,酒店品牌会先与酒店开发商签署一份条款说明书或谅解备忘录(“MOU”)或意向书(“LOI”)。条款说明书、谅解备忘录或意向书通常对酒店品牌或酒店业主不具有约束力,如果在到期日之前未签署一份有约束力的协议,它将会在一个指定时间段后到期。尽职报告审核人应要求查看签署的酒店特许经营协议或酒店管理协议或条款说明书、MOU或LOI的副本。审核人也可要求酒店品牌的一位联系人来确认该酒店品牌希望让酒店以EB-5销售的私募融资备忘录(“PPM”)中的酒店品牌经营。

 

  • 与酒店经营者的书面协议。美国的许多酒店,尤其是较大的酒店,不是由酒店品牌经营,就是由独立的第三方酒店运营商经营。尽职报告审核人应询问酒店经营者会由谁担任,并要求查看酒店业主和酒店经营者之间签署的条款说明书、MOU或LOI或书面协议。酒店业主可能不会在酒店开发的初期阶段与酒店经营者签署协议,但审核人应询问酒店业主打算任用什么样的经营者,并确认酒店经营者正在与酒店业主进行商谈。审核人应询问有关酒店经营者的背景信息,包括其还经营哪些其它酒店,在企业中涉足的时间多长以及其业主的背景为何。

 

  • 表明酒店业主拥有该物业或有权收购该物业的协议,以及该物业被划作酒店使用的确认。与任何其它房地产开发项目一样,尽职调查审核人应要求确认酒店业主实际拥有该物业或有权收购该物业。如果酒店业主尚未拥有该物业,则尽职调查审核应包括有关酒店业主收购该物业所需条件的信息。审核人还应要求确认该区块被划作酒店使用,并且建筑的规模符合当地的建筑要求。

 

  • 证明用于兴建酒店以及筹措开业前费用和营运资金的融资是充分的。酒店业主应提供兴建酒店所需资金来源的详细说明,以及酒店施工、开业前费用及营运资金的详细资金预算。如果部分资金拟通过高级建设贷款提供,业主应提供与高级贷款人签署的贷款协议或条款说明书。

 

  • 如果酒店将通过高级建设贷款和EB-5融资提供资金则应证明该高级贷款人允许由PPM中所述的抵押物来担保EB-5融资。高级贷款人几乎总是对贷款或可能以EB-5融资进行的优先股投资提出限制,因此至关重要的是,营销代理要确定PPM中所述的EB-5融资条款会被高级贷款人所允许。举例来说,大多数高级建设贷款人不会允许用酒店物业的从属抵押物来担保EB-5贷款。倘使PPM指出EB-5贷款将由从属抵押物来担保,后来却发现高级贷款人不允许这类抵押,EB-5发行人将需要披露“向投资人提出的条款的重大变更”,并需要投资者同意该变更。这可能会导致营销代理失去投资商并损坏营销代理的声誉。

     

     营销代理应取得一份载明受审核文件和已进行之会晤的尽职代理报告。如果是由区域中心或第三方进行尽职调查审核,营销代理应要求查看尽职报告副本和该报告中认证的材料文件的副本。如果营销代理自己进行尽职调查,则应准备其自己的包含相同信息的报告。如果酒店业主无法提供PPM中所述的或与酒店项目质量确认有关的任何重要事实的证据,营销代理应将其视为一个警讯,直到对方提供所需信息前都不该继续进行。通过要求酒店业主验证评估酒店项目所需的材料信息,营销代理可以保护自己和其投资人,并且提高整个EB-5市场的质量。

 

作者

凯瑟琳‧迪波诺‧霍姆斯是JMBM Investment Capital Law Group的主席,专注于Eb-5移民投资融资以及中国投资商在美国进行的酒店及房地产交易。她专注于企业家业务构成、私人证券发行、私人投资基金等商业及法律事务。

 

本文由英文翻译

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