保护 EB-5 投资回报率： 如何穿越债权贷款协议的丛林

作者：Mike Gibson（迈克▪吉布森）


EB-5 贷款通常作为附属贷款进行。当处于从属地位时，EB-5 贷款人应始终考虑在交易中向高级贷款人要求签署债权协议是否有利。如果贷款人和借款人的谈判能力允许，债权协议可能是保护贷款人在不良项目情况下偿还 EB-5 投资者的能力的关键要素。如果当事人谈判能力不支持，那么债权协议可能会进一步削弱贷方的权利，而没有任何实际利益。鉴于债权协议可能是一把双刃剑，交易中需要做的一个关键早期决定是，如果高级贷款人没有在交易中做出强制要求，作为贷款人是否要求签署债权协议。

识别不同类型的贷款

在深入了解债权协议的细节之前，了解高级贷款与初级、夹层和次级贷款之间的区别很重要，因为这些术语通常可以互换使用。

高级贷款是借款人抵押品在第一和最高优先级位置获得的贷款，在 EB-5 背景下，抵押品通常是房地产。

初级贷款是有与高级贷款相同的担保，但在第二或其他初级位置担保的贷款。夹层贷款通过对房地产业主的所有者权益（如会员资格或合伙利益）的抵押来担保。借款人是这种所有者权益的持有人，而不是房地产业主。

次级贷款，无论是初级贷款还是夹层贷款，都从属于高级贷款人对于项目的权利。可以从属的关键权利是实现或出售次级留置权人持有的任何抵押品或次级贷款下的付款权的权利。

根据交易的具体条款和条件，贷款的每个定义的含义可能具有细微差别或变化，然而，这些术语的使用对金融界普通从业者具有某种意义，并且使用一致的术语可以避免交易结构混乱。在任何结构中，EB-5 贷款人都应考虑签署债权协议。

在谈判中要考虑的关键点 

如果您可以获得合理的债权协议，那么每个 EB-5 贷款人都应在谈判中考虑一些关键点，这些关键点主要涉及尽可能长期地保护项目的控制权或经济权利。次级贷款人债权协议的关键点是保留抵销次级贷款抵押品的能力、保留收取还本付息的能力、获得接管违约项目和完成建设和开发的权利，以及保留追索担保人，如果发生违约事件，可以获得购买高级贷款的能力。其他关键点包括批准高级债务修改的能力，特别是高级贷款经济条款中的不利变化，以及在有限的一段时间内对高级贷款人的止赎权行使暂停。

处于从属地位的另一个好处是，高级贷款人通常有管理基础结构来监控贷款提取和项目建设的进度，从而降低对次级贷款人的贷款成本。

尽管债权协议是有益的，但并不是每次谈判都将实现所有关键点。有一些条款，次级贷款人可能必须在债权协议中放弃。

除非及时行使，否则次级贷款人常常被要求放弃止赎次级抵押权的权利、偿还次级债务的权利（如果次级贷款人不愿意或无法纠正与项目相关的违约）、借款人破产时独立决策的权利、向高级贷款人提供共同担保人的担保人寻求补救的权利、修改次级贷款单据的权利以及确认 EB-5 资金将在高级贷款资金之前支付的权利。次级贷款人已经失去了这么多权利，因此其必须及时和适当地行使其关键权利，否则借款人的违约可能导致项目中 EB-5 投资的完全损失。

协议何时可能是有益的

次级贷款人从债权协议中获得的利益通常可以超过其应得利益。鉴于这一点，除非 EB-5 贷款人或借款人有能力就债权协议达成合理、公平的谈判，否则次级贷款人通常更适合在没有债权协议的情况下结束贷款交易。当其资金对完成项目至关重要或贷款人有独立的经济手段完成项目时，EB-5 贷款人在交易中则握有筹码。当借款人与高级贷款人有良好、长期的关系或者有能力用另一方取代高级贷款人时，借款人将握有筹码。次级贷款人在申请债权协议之前应考虑这些因素。经仔细考虑后，在没有请求债权协议的情况下进行贷款，可能是一个合理的决定。

EB-5 贷款长期以来形成了一个契约和合规轻型贷款结构的形象，其利率明显比市场上类似贷款的利率更有利。呼吁借款人进行这种贷款是可以理解的。然而，问题是区域中心贷款人和 EB-5 投资者是否在当前的 EB-5 贷款结构和文件中受到适当保护。EB-5 贷款向更多市场贷款结构和文件条款的演变对 EB-5 行业的持续增长和可行性至关重要。债权协议是这种演变的关键部分。EB-5 投资人要求在市场条件基础上进行贷款和交易并为其投资提供市场保护。如果交易仅仅是对借款人表示友好的工具，而不对 EB-5 贷款人和投资人提供市场保护，则可能永远找不到需要在项目中使用 EB-5 资本的投资人。EB-5 投资人不应将债权协议视为建立牢固 EB-5 次级贷款交易的要求，而是应该彻底考虑是否可以在次级贷款结构中以有利条件获得这样的债权协议。

编者注：中文翻译可能与英文略有差异。