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EB5投资者杂志

移民中介专访 邢新力(Winner Xing)

EB5投资者杂志:我想问您一下现在您的移民申请人申请去哪个国家比较多?你的公司办理的移民申请中第一流行和第二流行的国家是哪些?

邢新力:我们有四个板块吧,美国、加拿大、欧洲和英联邦,一共四大块,美加还是办的量更大一些。

EB5投资者杂志:还是美国和加拿大算是第一流行和第二流行的(投资移民目的地)?

邢新力:我们现在分四个板块,美国、加拿大、欧洲还有英联邦。四个板块中,客流量最大的还是美国。

EB5投资者杂志:所以第二是加拿大吗?北美整个都比较强势是吗?

邢新力:因为加拿大的政策过去有一些重大变化,存在关停的问题。第二大板块是欧洲。

EB5投资者杂志:所以现在最主要还是美国和欧洲?

邢新力:对。

EB5投资者杂志:那您从事这个行业这么久,就您平时接触到的,沟通了解到的,你觉得客户对EB-5这个项目最主要的顾虑是什么?

邢新力:主要的顾虑,过去主要是两个。一个是投资风险, 担心(客户)他的投资出现问题,因为这个投资本来就是有风险的,经常有一些EB-5的投资项目会有一些出问题的项目。所以投资者一个是担心他的投资风险。第二个就是担心它的就业风险。因为(客户)他们一开始取得的绿卡是有条件绿卡,要满足就业条件之后的两年之后才能去条件,申请永久绿卡。那么他们知道,能不能完成就业就是能不能完成永久绿卡的申请。所以他们知道就业的风险实际上就是他们绿卡的风险。所以他们第二个担忧就是就业问题。但是最近我们发现EB-5遭遇延期,投资者申请美国越来越多,所以移民局积压的案件就越来越多,排期就会延长。所以最近我们接触客户,大家也产生了第三个忧虑,就是这个排期。 因为EB-5申请如果太长的话,对你的投资也好,对你未来移民的规划也好,都会产生一些影响。这是第三个担忧。

EB5投资者杂志:那像前两个您说的,一个是投资风险,一个是就业,作为移民公司来说,还是要做好尽职调查是吧?那您觉得项目风险审核里最重要的三点都有哪些?

邢新力:最重要就是项目的选择。从项目选择来讲,一般投资者会关心这么几个问题。第一个就是投资主体是谁,这很关键。因为你说再好的尽职调查毕竟也不是一个安全锁,任何尽职调查的调查手段都是有限的,对于项目方的一些职业道德方面的风险,尽职调查的效果是非常弱的。所以投资者就会关注项目投资方是谁。通过项目方过往的历史、 经验、实力、口碑等等,从这方面会对投资主体一个考虑。 第二点投资者会关心投资结构。投资结构包括项目的覆盖率以及EB-5所占的比重。整体上EB-5占的比重如果小一点,覆盖率低一点的话,投资者的投资风险相对是会小一点。有的项目覆盖率很高,甚至超过90%都是银行贷款、基金贷款和EB-5来的贷款,那这样的项目投资者就会感到担忧。这个就是(投资者)关注的第二个问题投资结构。那么(投资 者)关注的第三个问题就是就业问题了,就业通常就是关心就业计算的方法,计算就业盈余。投资者了解到的就是申请的时候对于就业(岗位创造)预期的一个情况。预期合理就被采纳了,但是两年以后要提交实际的就业情况。预期和实际总会有差距,这个就有风险。如果就业盈余,就是预期产生就业高于EB-5要求的每个人创造就业的指标,高出的部分我们叫盈余。就业的盈余越高,投资者就觉得越安全。当然这个也不可能无限高,因为创造就业必然还是有限的。一般的情况下就业盈余高于30%会让投资者更加放心,当然这个盈余越高越好。那么投资者产生就业计算方法来讲,一般讲起来经营产生的就业可能风险会大一点,因为未来经营不确定因素比较多。那么一来就业的不确定性就比较多。因为经营的不确定性就是就业的不确定性。所以过分依赖经营产生就业的计算方法,投资者也会感到担忧。

EB5投资者杂志:那我插一个小问题,您的意思就是在建筑过程中产生的就业可以使工作岗位创造风险有所降低?

邢新力:建筑产生的就业通常会让人更踏实一些。因为我的建筑完成了,哪怕还没开始经营,就业(创造)就已经完成了。一般算风险就两个方法,一个是项目的建设期,再一个就是项目建成以后的经营期。如果我在第一个风险期我就度过了,根本就不存在第二个风险期,那显然风险就小一点。现在因为EB-5项目宣传的时间比较长了,投资者对这一方面已经越来越了解了。这也是投资者在选择项目上考虑的一个取向。

EB5投资者杂志:那我想问一下现在世贸通在积极寻找什么类新的项目呢,有没有你们比较偏向的项目?比如 酒店、公寓或者新能源?

邢新力:其实公司并没有偏向。我们推广的项目酒店也有,公寓也有,新能源也有。我们就是做了不少新能源项目。特别是我们过去也做过太阳能项目,也都取得了成功。所以对项目我们没有什么特别的偏好。但是,我们会考虑项目所处的行业的景气性。你比如现在石油这个行业不景气, 这个行业不景气,投资者就会对这类项目采取一个观望的态度。所以如果是石油项目,我们现在就不太敢进入。 所以我们觉得选项目有时候就像选股票一样,要看这个行业的景气指数。如果大行业不景气,你就很难依赖某个经营者的努力把这个项目经营好,这个显然会增加经营的难度,总体来说是这样。那么酒店呢,我也知道各地现在酒店项目比较多,所以对酒店项目通常我们也会做一个具体的分析。你比如现在我们有一个四季酒店项目,它是个度假村性质的酒店项目,位于波多黎各。我们觉得这个项目就非常好,因为波多黎各整个加勒比海地区是一个旅游胜地,这种地方就非常适合建立度假村式的这种酒店。所以 我们觉得这个项目就是一个投资者容易接受的项目。事实也证明投资者对这个项目接受度就非常高。但是这并不意味着对任何一个地方的酒店项目我们都欢迎。因为酒店很依赖于经营,它未来的回报肯定都在于经营。所以我们会对酒店所处的位置,以及是个什么类型的酒店进行考察。

EB5投资者杂志:那现在在国内的话,推广EB-5最大的障碍您觉得是什么?比如是竞争激烈或者政府规范….

邢新力:我们觉得最大障碍是排期这么一个问题。原来美国项目比加拿大项目的一个优势是加拿大项目比较长。美国那时候比较快。最早我印象中,两三个月,一两个月就给获批的。现在(等待时间)是越来越长。因为EB-5这种投资是个实体项目的投资,时间一长,就和实体项目投资的本性产 生冲突,因为一个项目的建设期是有限的,它的资金也是有建设计划的。但是你的EB-5时间不确定又有时间延长,那会增加投资风险,把本来是好的项目给拖垮。另外一个人的移民规划也是有期限的。如果我们移民规划要很长时间并且有很多不确定,那么对移民的目的动机会产生很大的变化。 所以我们觉得这是很大的一个问题。我们希望未来国会讨论这个问题还能够考虑到排期所带来的冲击,能够采取适当 的措施减缓排期产生的冲击。这是我们感到的一个问题,其他方面我们没有感到什么阻力。因为大家现在已经了解到了EB-5投资是有风险的,但是绿卡的吸引力在这个地方,所以投资者也会衡量在风险和绿卡的吸引力方面做出一个平衡。 当然如果(投资人)他对美国顾虑比较大的话,我们也会建 议投资者去选择加拿大,选择欧洲还有一些英联邦国家。

EB5投资者杂志:那您觉得是项目的声望重要还是区域中心的声望更重要,或者两者同样重要呢?

邢新力:通常情况下移民公司会看看是哪些区域中心,一般 会选择他熟悉的区域中心。因为熟悉的区域中心会在长期的合作中已经建立了一种信任关系。至于陌生的区域中心, 他们就对其不太了解,就会担心在今后的合作中出现问题。所以移民公司在选择区域中心的时候,会看重过去有没有合作过,也就是过往成功的历史,有没有合作的经历。但是我们在实际的项目推广中发现,投资者对什么区域中心关注度不高,最关注的是项目本身。你比如说你推出一个项目从项目主体到投资结构到就业计算方面都非常好,它就算是一个没有名的区域中心,甚至都没听过的区域中心,他(投资人)照样做。甚至做完批下来了他都记不住区域中心是什么名字。所以项目是投资者更加关注的。因为投资者关注项目,那么移民公司实际上更关注的也是项目。如果硬要在区域中心和项目中做一个选择,我相信移民公司也会把项目放在第一位,因为投资者是把项目的选择放在第一位的。

EB5投资者杂志:我想问一个更具体的问题,那世贸通现在合作的区域中心更多的是已经建立起信任关系的区域中心,还是您现在也只是选择项目,从比例上来讲。

邢新力:我们有两种,首先和我们合作过的区域中心我们会更看重一些,因为我们和区域中心合作不是说建立了某一个项目的合作,我们都希望建立一个长期的合作。因为有了长期合作的心理准备,双方的合作肯定就要对投资者负责。因为一个EB-5项目从申请、审批到去条件、还 款时间是比较长的。所以我们对于成功合作过的区域中心一般会比较信任,会优先考虑他们的项目。但是这并 不意味着我们排斥没有合作过的区域中心。通常没有合作过的区域中心联系上通道可能会困难一点,因为它(区域中心)对我们不熟悉。但是凡是后面能够联系上的这些新的区域中心,如果它提供的项目能让我们认可的话我们也会乐意接受。所以这几年来我们推广的既有老的区域 中心的项目,也有后面新建立合作关系的区域中心的项目。我们感到这两方面的推广都很愉快,都非常成功。

EB5投资者杂志:整个EB-5申请过程是一个漫长的过程,那您的公司是怎么处理安家问题的?是是找外包公司还是世贸通自己有下属的公司呢?有没有这些后续服务?

邢新力:后续服务是必需的,中国的移民投资者和欧洲的移民投资者的一个区别就是这个语言障碍。欧洲来的投资移民者语言障碍会小一点,中国的投资者语言障碍会大一点。所以我们很关注境外的安家服务。到目前为止我们世贸通在境外已经有三个服务站。我们是在洛杉矶,欧洲有里斯本和塞浦路斯两个。目前我们在加拿大正在设第四个客户服务中心。那么我们客户中心承担对客户的安家服务。但是具体的服务事项都是由当地的公司代理。我们客户中心的责任就是沟通我们客户和这些提供专业服务的公司之间的联系,保证这些专业的公司为我们的客户提供优质的服务。所以我们和当地能够提供这种客户服务的公司也都建立了非常友好的关系。在长期合作中,我们筛选出了信誉非常好的、服务非常周到的、收费也比较合理的一些公司来为中国投资者服务。到目前为止我们客户对这些服务都是非常满意。

EB5投资者杂志:所以这种解决方案也是对世贸通来说比较省时间和人力的做法。但我不知道您的公司对未来的规划是否希望扩展这方面的服务?

邢新力:是的,我们下一步还会在纽约设立办事处。虽然我们的客户服务中心设在洛杉矶,但是我们的服务是涵盖 全美的。我们在纽约、西雅图、休斯顿、达拉斯、芝加哥等等这些华人比较聚集的城市都建立了我们的服务网络。我们的洛杉矶服务中心只负责沟通。我们在国内也有客服中心,欧洲和美国服务部。我们国内的客服部也会和美国的服务中心进行沟通。然后由美国的客服中心和服务提供者进行联络,保证客户得到及时完善的服务。所以虽然我们的客户服务中心设在洛杉矶,我们其实是涵盖全美的。

EB5投资者杂志:所以只要是移民聚集的地区,后续服务还是很有保障的。

邢新力:对。我们让专业的人办专业的事。不可能一个 移民机构什么都要去做,你自己要设立房屋中介,你自己要设立保险中介,那显然你的服务是非常非常糟糕的。 当地都有比较成熟的保险服务到房产服务这些非常专业的服务机构,我们和他们建立合作,由专业的机构来提供专业的服务。我们觉得这对客户来说是更好的保障。

EB5投资者杂志:那您公司未来的扩张计划是什么呢?

邢新力:我们未来发展是两个,一个是中国移民很大的一个变化是由过去的恶性竞争走向一个联合,出现了一种我们所称的新的“竞合关系”—竞争又合作。在新的一年中我们会和广大的移民同业进行更好的合作,好的项目会进行共享。没有必要我们到各地区去设立分支机构。当然分 支机构也可以,就我们现在的实力,两个月就可以把十几个分支机构遍布全国。只是这样意义并不大,我们会和国内同业进行合作,优质项目进行共享。第二个我们和境外项目方的合作,我们会构造一个项目平台,我们希望把经过我们筛选的优质项目放在平台上大家都可以来共享。我觉得这样会使项目推广更加透明化。移民公司无论大型公司还是小型公司都能很容易的找到优质的项目。同时也是投资者可以对这些项目做一个比较。根据自己的投资偏好和风险偏好,选择自己满意的项目,给投资者一个更好的选择空间。这是我们未来的一个发展考虑的方向。

EB5投资者杂志:最后一个小问题,您每年大概会参加多少个EB-5的会议?

邢新力:会议其实我从09年就开始参加,但是那时候会议比较少,后来越来越多。会议一部分是美国本地的,一部分是中国本地的。一开始我不是很愿意参加那么多这种会议。因为我觉得投资移民在中国的影响力还比较小,我觉得讲了很多的东西也不一定有什么好的效果。但是现在特别是美国投资经过这十年的发展以后,移民投资基本上已经成为了一种非常普及的个人的海外投资方式。这个情况下我们有必要把投资移民方面的正确理念传达给国内的投资者。所以最近两年我们参加的会比较多,每年可能两场三场四场都有。其实我在会上谈到我的观点的时候,我们都是谈一种理念,并不是刻意的介绍我们世贸通或者介绍我们的项目,我几乎不介绍项目,也很少提到世贸通。 我主要还是来宣传一种理念。我们主要是通过会议来传达世贸通的一种理念,和移民同业还有投资者共享我们这一年来在移民投资方面的体会和经验。我也了解到贵杂志在近几年来在中国的影响和在美国EB-5界的影响越来越大,我感到非常高兴。还有上次拉斯维加斯的会议来了780人参会,我也感到非常兴奋。这是我参加的历次会议中规模最大的一次。人员构成中也是最好的一次。从开会形式和效果来讲也是非常好的一次。我们也希望贵杂志可以在推动EB-5投资项目这件事上继续做出更大的努力。

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