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EB5投资者杂志

通过国外投资实现资产多元化

作者/EB5投资者杂志 EB5 Investors Magazine Staff

 

随着人民币贬值,中国的投资者对于通过海外投资分散自己的投资组合越来越感兴趣。海外投资的回报往往是非常有吸引力的;而更重要的是,海外投资提供了在更为强劲的经济环境下保障投资者资金的安全性。精明的投资者(无论是个人还是公司)不仅在股票、债券等资产类别的意义上选择多样化,还会对货币以及政治风险进行多样化。

      在中国人眼中, 投资美国最好和最热门的还是房地产的投资。最近,一家中国保险巨擘出价130亿美元收购喜达屋酒店及度假村国际集团。以安邦保险集团公司为首的这宗主动收购要约,只是近期中资收购美国企业的许多案例之一。1仅在2015年,安邦就收购了纽约的华尔道夫酒店。尽管这个案例来自大型保险公司,但是同样的原则适用于个体投资者。

      那些希望通过EB-5项目投资的人士,可以利用一条成熟的投资途径,还有许多专业人士团队准备好指引他们在EB-5项目中进行规模可观的投资。但是,对中国的投资者来说,驾驭EB-5项目以外的投资可能是比较复杂的。中国的投资者,以及为他们提供建议的人士,应该了解整体市场状况和风险,并对中国投资者可能遭遇的种种特别挑战保持警觉。

      本文将从宏观层面的市场前景开始,讨论各个成长型行业,然后分析那些主导中国投资者决策的因素和具体的一些风险。最后,本文将聚焦房地产投资,因为这仍对中国投资者具有巨大吸引力。

整体市场前景

EB-5投资者杂志有幸采访了世邦魏理仕集团 (CBRE Group) 美洲研究主管斯班瑟·列维 (Spencer Levy) ,CBRE美洲投资研究主管的珍妮·瑞思 (Jeannette Rice) ,以及CBRE研究部经理谢伟[译音]。

      CBRE对房地产、全球趋势和美国的商业地产发展趋势进行广泛的市场研究。据列维介绍,2015年多数类型房地产的租金和入住率都破了纪录。他对2016年美国房地产投资的回报感到乐观。

      列维解释了他之所以乐观的宏观因素:“美国的整体增长态势良好,在2.5%的范围。我们的就业增长强劲。我们的消费者信心很强。而最重要的是,从商业地产的视角看,商 业地产的基本面因素很强劲。”

      1里.卡瑞,朱丽亚.斯坦伯格,和佐舒瓦.杰梅森,“喜达屋受到安邦集团出价邀售,危及万豪的交易”,华尔街报

基本面因素较强的行业板块

根据列维的研究,2015年建筑增长水平与过往的周期有所不同,但相对较高的建筑水平在某些类型的开发项目(比如公寓楼)得到保持。列维还提到,除了能源业外,建筑活动基本上集中于一线市场;CBRE在这些市场看到了租金和入住率的强劲势头。

      在工业部门,2015年有一些新的建筑活动,但没有过度建筑。列维表示,这预示着2016年建筑增长势头良好。

推动市场发展的行业

一些热点市场和行业正在推动着美国的增长,并将在 2016年呈现外来投资飙升的局面。了解市场,了解哪些行业、哪些城市和哪些地区表现良好,对于潜在的中国投资者来说相当重要。确实掌握各种选项,对那些用海外投资来分散投资组合、并为此进行决策的潜在投资者来说是非常必要的。

      CBRE美洲投资研究主管珍妮·瑞思介绍了一些推动美国一线市场乃至其它市场增长的行业:

科技

“科技当然一直是领头羊,”瑞思解释道:“一些主要的科技城市相当有名气,比起别的板块,它们的表现肯定更好。 例如旧金山、波士顿、西雅图等就是人们经常提到的其中几个城市。”

      瑞思强调,科技行业的增长不仅限于人们众所周知的几个主要科技城市。一些不是每个人都知道的二线城市,也在创造就业机会乃至行业。那些技术行业领先的城市还包括了达拉斯、亚特兰大、丹佛,以及较小的都市,如盐湖城和波特兰。瑞思指出,近年来,南加州在高科技等行业也有出色表现。至于美国东南部,瑞思提到佛罗里达正在迎头追赶,迈阿密、奥兰多,以及(在较小程度上)坦帕市,现在是美国最热门的其中几个市场。同样位于东南部的亚特兰大是一 个“富于活力的市场”,而夏洛特市“作为发展最快的都市之一脱颖而出”。

      潜在的中国投资者应该留意上述正处于升势的二线城市。尤其是在房地产世界,此类成长中市场的稳健投资机遇往往是明智选择。

制造业

美国中西部有相当强大的制造业根基。几十年来,汽车业一直是中西部的主打产业。瑞思说,创纪录的轿车销量对中西部是利好消息。但是,“总体来说,制造业令人担忧, 原因在于出口,强势美元已经开始减缓出口。”

能源

能源市场已经放缓,瑞思表示,这令人担忧,并且已经开始拖累美国的某些地区。“ 问题在于堵塞,”瑞思解释说,“过去,当能源价格下降时,所有消费者兜里有更多的钱,因此能帮助地区销售等等,但当今能源价格下降的利弊更加势均力敌。能源业萎缩造成的影响比过去更大。”瑞思说,CBRE的研究员看不到油价很快会上涨的迹象。“其中部分原因是政治因素,还有一部分原因是这里的能源系统非常强大,很难真的减产。”

2016年中国对美投资展望

瑞思指出,过去五年中国对外投资开始蓬勃发展,很大程度上是因为中国在立法上发生的改变。然而,她强调,美国有一个稳健的经济体系,目前的经济增长好过世界上多数经济体。

      瑞思解释说,就房地产而言,不仅是有中国资本流入美国,“我们在更大程度上谈到的是国际资本,因为房地产投资往往有更好的回报,即使在我们所认为的高价位投资也是如此。更好的回报,更强大而又安全的经济体,传统上波动性较低,现在当然更是如此。”

      瑞思估计:很多“中国投资者都非常聪明且精明。他们在做投资决策的时候,不仅考虑短期收益,还会考虑长期投资回报”。CBRE的研究员预计,来自中国的投资将持续增长。这些投资将通过多种渠道,包括EB-5这样的高净值投资项目,但也有其它非机构组织的投资方式。

什么是影响中国对外投资的因素?

资金保本

CBRE研究部经理谢伟是中国大陆出生的。他强调:在近期的政治环境里,中国经历着波动,而美国是一个“非常完善的市场,在不同地区都有很多增长。”

      谢伟提到,“我与在中国的家人和朋友交谈,从中得知现在很多人在考虑多种选择,不仅是在美国,还有欧洲或世界其它国家,大家都想分散财富,寻求稳定。”

教育与家庭

谢伟强调,除了经济上的动力外,中国投资者感兴趣的是增进家庭的长期福祉——为了子女乃至未来世代的教育和就业机遇。

      中国的市场已经相当开放,以至于现在很多可能不讲英文的人也比较容易获取信息,深入了解自己的很多选择。

中国投资者面临的风险

谢伟指出,首先来说,如同任何国际交易,潜在投资者依赖行业专家向他们提供建议。挑战包括位于一个不同的国家和时区,以及说一种不同的语言。

      谢伟指出,需要克服的一个重大挑战是“就自己真正了解市场、作出有根据的决定而言,潜在投资者与市场之间的纽带较少。投资者依赖那些向成百上千的人提供建议的专业人士。很多决定可能并不符合投资者的最佳利益。”

地产投资

尽管可以选择向很多行业进行投资,但房地产投资仍对中国投资者具有巨大吸引力。对潜在投资者来说,第一步是要确 定自己投资的目的,还有就是自己渴望的结果。

      根据CBRE的研究,中国投资者一般都倾向于大规模的项目。谢伟指出:无论是EB-5投资世界还是中国投资者,目前都比较喜欢混合使用项目,或者是那些兼具住家和酒店组 成部分的项目。

      进一步来说,买下一套住宅作为主要居所,或者购置一处休假居所作为投资,将带来不同的考虑因素。对某些想通过EB-5投资移居美国的人来说,购买住宅房地产作为家庭居所,未必是将其作为日后要转手卖出的投资。选择住宅地段可能考虑其他因素,比如孩子在哪里上学的问题。

      与此同时,投资者可能在美国选择投资于商业房地产,例如酒店和公寓楼,从而进一步多样化自己的投资组合。

住宅地产

EB-5投资者杂志与全美地产经纪商协会(NAR)研究经济学家史格拉斯迪卡·克罗瑞顿(Scholastica “Gay” Cororaton)交谈,讨论中国投资者在住宅地产投资方面的当前趋势。

      选择住宅时,第一个要考虑的因素是地理位置。一些热门的住宅房地产往往不在所谓的“门户城市” (如纽约、波士顿、华盛顿、洛杉矶、旧金山和芝加哥)。这是一个非常值得考虑的重要问题,因为选择住宅房产往往不是单纯出于金钱利益。

      克罗瑞顿指出,根据2013年的数据,从中华人民共和国来美国的永久居民大多选择在加利福尼亚州和伊利诺伊州落户。仅在2013年,有大约2万名来自中华人民共和国的移民选择在加利福利亚州落户,远远多于同年选择在伊利诺伊州落户的大约2000名中华人民共和国移民。

      选择在哪里买住房时,考虑因素往往是子女在哪里上学, 甚至在哪里上大学。同时还要考虑哪里的华人社区比较强大。

       NAR数据显示,多数中国购房者采取的策略,是买那些有益于子女受教育的主要居所。而购买第二套住宅或度假房产的数据有所不同。购买度假屋作为投资或旅游之用,或者是购买 住宅作为主要居所,两者在类型和金额方面明显不同。

      度假房产买家一般喜欢气候温和的地区,但中国买家未必总是如此,他们更喜欢加利福尼亚州、纽约、麻省和伊利诺伊州的郊区。

      中国的买家在购买主要居所的时候,一般都以大都市为目标,将靠近公司、便于上班工作视为最重要的因素。

 

贷款购买房屋

 

对于中国买家来说,用现金购买房屋是最普遍的。的确,多数海外买家都喜欢用这种方式购房。

      对于那些希望贷款的人来说,申请手续相当具有挑战性。传统的银行对抵押贷款申请要求大量的文件资料。

      NAR指出,要符合条件,新移民将被要求提供很多文件资料。银行通常要求提供的文件包括:一份个人资产清单,过去三年的收入证明,配偶瞻养费以及报税记录等等。

      华美银行(East West Bank)高级副总裁及中国业务和策略主管安杰·潘(Andrew Pan)指出,外国投资者贷款的选择是有限的:

      “多数银行只在文件齐全的情况下发放贷款,”潘副总裁解释道,“它们必须核查贷款申请人的信用历史,在美国的收入,而如果你没有在美国的收入,那你就没有资格获得房屋抵押贷款。”

      对于没有美国收入的众多中国购房者来说,这些要求近乎不可能满足。

      一些银行,例如华美银行和富国银行(Wells Fargo),为购房者提供一项另类方案。

      各个银行有各自不同的方案,但都不要求提供信用报告 (尽管如果有的话,信用报告总是受欢迎的),如果申请人不能提供美国收入记录,他们可以提供在母国的收入证明( 即他们在中国的收入。)

      潘副总裁说,“这种贷款要求的首付比一般贷款高得多。例如我行要求40%的首付,同时贷款金额不能超过150万美元。”

      潘副总裁强调说,这种特殊的抵押贷款产品并不意味着申请人无须提供收入或资产证明,实际上,对于申请人可以提供什么样的收入证明,有一份非常复杂的检查清单。他表示,目标只是在买家确实具备所有文件、能够证明他们在母国的财务状况的情况下帮助他们驾驭整个过程。

与经纪合作

尤其是对于那些借助银行购房的买家,由经纪帮助外国投资者把握整个体系现在越来越有必要了。

      NAR强调,投资者应该找一个通晓英文和中文(或者是投资者的母语),懂得投资者的本土文化,知晓房地产所在当地的信息,包括学校情况和相关法律规定。

商业地产 

瑞思提到,中国投资者倾向于喜欢一线市场,即人们经常所称的“六个门户市场”:纽约、波士顿、华盛顿、洛杉矶、旧金山和芝加哥。那些城市有更多的资本,但是,正如瑞思对全球资本的研究发现,最终而言美国到处都有资金投入。这意味着购买多样化资产、形成一个投资组合是个好主意。

      “我肯定认为”,瑞思说,“中国资本和中国投资者将会希望把目光放得更远,在‘门户城市’以外的市场寻找机会。我预期,随着他们逐渐了解美国市场的格局,这种局面将会出现。”

      列维补充说,中国人对于在“门户城 市”以外投资越来越自在了。特别是去那些有最好的大学,最好的医疗系统或其它诱人之处、吸引中国投资者的地方。具有诱人之处的城市,比如那些具有一流大学或医疗系统的二线城市,例如匹茨堡、巴尔的摩和里士满等,也都在吸引投资。

      瑞思提到,有些中国人投资于现成的物业(而不是上述的开发项目),而他们偏重于办公建筑。

       “假如我要给中国投资者一些建议,我会说——嗨,工业部门在美国也是十分杰出的。”

      谢伟强调,基于所有的数据,“我们对中国投资者的看法是,他们是长线的投资者,他们作出的很多投资都是有道理的。我的意思是,毫无疑问,他们在购买炫耀性资产。因此长远而言,它能够驾驭房地产难免会经历的起起伏伏。”

结论

对中国投资者来说,在境外市场投资,包括在美国投资,可能是一个不平坦的过程,要应对语言障碍、地理上的距离, 以及通过第三方获得的信息。 紧紧掌握市场动向,知道哪些行业和市场正在成长,对投资者非常关键。只有用正确的知识武装自己,潜在投资者才可能决定在何时何地以及如何做好自己的投资组合,使投资多样化。

1 全美地产经纪商协会“副刊图表1:各州或地区根据其出生国家和地区在2013年年度获得合法永久居留的人士

 

本文由英文翻

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