城市 VS乡村投资之再思考

作者：Dan Healy （何利丹）  

选择在城市还是到乡村投资更有利，一直是EB-5投资移民界的热门话题，城市派或乡村派占上风，也将是左右EB-5未来的一个重要因素。然而，利益相关者和政策制定者简单划分的城市与乡村之争，对推动局势毫无益处，这主要有三个原因。 首先，人们在争论时往往想当然地认为城市投资项目的质量高于农村的投资项目，其实并不一定如此。其次，这种假设并未把都会的没落地区和二线城市的市场考虑在内，与大城市的投资项目相比，它们同样有着巨大劣势。最后，也是最重要的一点，这种过于简化的分类，使我们偏离了本应首要考虑的因素：投资项目本身的质量。 

投资质量才是第一要素 

区域中心、移民中介和投资人应根据一个EB-5项目的整体质量来评估其好坏。若仅仅因为某个项目位于曼哈顿便认为那是个好项目，那是非常危险的。地理位置确实是一个关键因素，但市场和行业动态、开发商/区域中心的经验、执行风险、资金结构、政府优惠方案、法律结构、风险规避措施、合规过程、法律文件质量等，对一个项目的成败都同样重要。事实上，完全有可能在乡村或城市欠发达地区构建极具吸引力的EB-5投资项目；我们就曾经在这两种市场都进行过成功的投资。同样，也有可能在门户城市找到质量极差的项目。美国证券监管机构就在几个月内确认了不少这样的案例。  

EB-5行业已在过去几年里快速成熟，吸引着越来越有经验的的项目开发商，投资管理公司，以及监管审查者。为适应这样的发展，移民中介也在开始雇佣第三方专家协助他们进行尽职调查——这种进步是可喜的。五年前迅速售罄的项目放在今天可能完全无人问津，一部分原因是因为那些门户城市已充斥着太多的EB-5投资机会，而其中一些已高调以失败告终。在这种情形下，门户城市的地理优势——尽管仍然较大——已经衰退，并将持续衰退下去。乡村项目的赞助者若能找出并强调其特长，将可胜过城市竞争对手津津乐道的地理优势。 

当然，很明显，EB-5投资项目仍主要集中在城市地区，尤其集中在像纽约、洛杉矶和旧金山这样的门户城市，这不足为怪。占有这些市场的区域中心享有自带优势：例如国际知名度，及与中国已有的深厚文化纽带等。相比之下，只有少数区域中心把投资重点放在美国乡村，在这些地区的投资金额也就相应少得多，这也不足为怪。这反映出一个基本的经济事实，那就是美国是一个以城市为主的国家，绝大多数经济活动都发生在城市区域。 

然而，这并不意味着美国的乡村项目与城市项目相比就风险高或质量差，也不意味着EB-5资金就不适合在城市欠发达地区投资。的确，这些地区的可行项目通常都要比成熟的城市市场中的项目规模小，但是规模较小毫不代表着它们在任何程度上价值低、重要性低、或影响力差。  

两个城市项目的实例分析 

我现在要讲两个项目的开发，都因为EB-5资金的注入而成为可能。它们一个是为帮助低收入老年人而建的“辛普森护理中心”(Simpson Place），另一个是与辛普森很类似的名为“湖西”（Lake West）的养老公寓项目，两个项目都位于德克萨斯州的达拉斯市。EB-5资金的使用使得国外投资可以直接注入与城市的经济优先发展方向一致的项目中。上面提到的两个养老公寓对维持当地社区的结构大有裨益，EB-5资金则是其背后让各方力量得以结合的粘结剂。这两个项目的EB-5投资金额大约只有1000万美元。构架合理的EB-5贷款模式，及在项目开发商为EB-5投资人提供了足够的抵押品和信用支持的前提下对项目收益模式进行尽职调查，是既花时间又耗精力的。项目资金结构并不那么简单易懂，然而即使有诸多表面看来不那么吸引人的元素——包括项目的复杂性、位于达拉斯两个欠发达地区、项目规模较小、开发商知名度不高——它们仍然能向EB-5投资人讲述一个激动人心的故事，且现在这两个项目都已成功完成。它们都位于欠发达社区 ，而非如旧金山的大都市。由于恰到好处的营销方式，EB-5投资人还是拨开表面的平庸，发现了这两个项目极大的闪光点，其中一些列举如下： 

上述这些因素帮助了这两个项目成功克服了其地理位置上的劣势。 

乡村项目的实例分析 

在美国西德克萨斯州的佩科斯（Pecos，人口仅8,903）和斯奈德（Snyder，人口仅11,532）这两个小镇，我们利用EB-5资金开发了两个万豪旗下的万枫酒店（Marriott Fairfield Inn）。这正是为了趁二叠纪盆地石油产量激增，酒店需求水涨船高之势进行激进的短线投资。这个项目盈利潜力巨大；其潜在风险也因万豪品牌的价值、低杠杆的资金架构、丰富的开发和管理经验而大大降低。简言之，这两个并没有太多宣传噱头的授权酒店即使地点偏远、规模较小，也因其显著的投资优势成功吸引了EB-5投资。虽项目不大，但对于佩科斯和斯奈德两个小镇的社区而言，这两个酒店是很可观的投资。