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EB5投资者杂志

城市 VS乡村投资之再思考

作者:Dan Healy 何利丹  

选择城市还是投资有利一直是EB-5投资移民界的热门话题城市派或乡村派占上风是左右EB-5未来一个重要因素然而,利益相关者政策制定者简单划分的城市与乡村之争推动局势毫无益处这主要有三个原因。 首先人们在争论往往想当然地认为城市投资项目质量高于农村投资项目,其实并不一定如此。其次,这种假设并未把都会的没落二线市的市场考虑在内与大城市的投资项目,它们同样有着巨大劣势。最后,也是最重要的一点,这种过于简化分类,使我们偏离了本应首要考虑的因素:投资项目本身的质量。 

投资质量才第一要素 

区域中心移民中介和投资人应根据一个EB-5项目的整体质量来评估其好坏。若仅仅因为某个项目位于曼哈顿便认为那是个好项目,那是非常危险的。地理位置确实是一个关键因素,但市场和行业动态、开发商/区域中心的经验、执行风险、资金结构、府优惠方案、法律结构、风险规避措施合规过程法律文件质量等,对一个项目的成败同样重要。事实上,完全有可能在城市欠发达区构建极具吸引力EB-5投资项目;我们就曾经在这两种市场都进行过成功的投资。同样,也有可能在门户城市找到质量极差的项目。美国证券监管机构在几个月确认了不少这样的案例。  

EB-5行业已在过去几年里快速成熟,吸引着越来越有经验的的项目开发投资管理公司以及监管审查者为适应这样的发展移民中介也在开始雇佣第三方专家协助他们进行尽职调查——这种进步可喜的。五年前迅速售罄的项目放在今天可能完全无人问津,一部分原因是因为那些门户城市已充斥着太多的EB-5投资机会,而其中一些已高调以失败告终。在这种情形下,门户城市的地理优势——尽管仍然较大——已经衰退,并持续衰退下去。项目的赞助者若能出并强调其特长,将可胜过城市竞争对手津津乐道的地理优势 

当然很明显EB-5投资项目主要集中在城市地区尤其集中在像纽约、洛杉矶和旧金山这样的门户城市,这不足为怪。占有这些市场的区域中心享有自带优势:例如国际知名度,与中国已有的深厚文化纽带相比之下,只有少数区域中心把投资重点放在美国在这些地区的投资金额就相应少得多,这也不足为怪。这反映出一个基本的经济事实,那就是美国是一个以城市为主的国家,绝大多数经济活动都发生在城市区域。 

然而这并不意味着美国项目与城市项目相比就风险高或质量差,也不意味着EB-5资金就不适合在城市欠发达地区投资。的确,这些地区的可行项目通常都要比成熟的城市市场中的项目规模小,但是规模较小毫代表在任何程度上价值低、重要性、或影响力差。  

两个城市项目的实例分析 

我现在要讲两个项目开发都因为EB-5资金的注入而成为可能。它们一个是为帮助低收入老年人而建的“辛普森护理中心”(Simpson Place另一个与辛普森很类似的名为“湖西”(Lake West的养老公寓项目,个项目都位于德克萨斯州的达拉斯市EB-5资金的使用使得国外投资可以直接注入与城市的经济优先发展方向一致的项目中。上面提到的两个养老公寓维持当地社区的结构大有裨益EB-5资金则是其背后让各方力量得以结合的粘结剂。这两个项目的EB-5投资金额大约只有1000万美元。构架合理的EB-5贷款模式,及在项目开发商为EB-5投资人提供了足够的抵押品和信用支持的前提下对项目收益模式进行尽职调查是既花时间又耗精力。项目资金结构并不那么简单易懂,然而即使有诸多表面看来不那么吸引人的元素——包括项目的复杂性、位于达拉斯两个欠发达地区项目规模较小开发商知名度不高——它们仍然能向EB-5投资人讲述一个激动人心的故事现在这两个项目已成功完成它们都位于欠发达社区 而非如旧金山的大都市由于恰到好处的营销方式EB-5投资人还是拨开表面的平庸,发现了这两个项目极大的闪光点,其中一些列举如下: 

  • 开发商养老公寓方面拥丰富经  

  • 拥有来自联邦政府的固定收入  

  • 开发商提供的重要信用支持 

  • 市政府及联邦住房贷款银行的热忱支持 

上述这些因素帮助这两个项目成功克服了地理位置上的劣势 

项目实例分析 

美国西德克萨斯佩科斯(Pecos,人口仅8,903斯奈德(Snyder,人口仅11,532这两个小镇,我们利用EB-5资金开发了两个万豪旗下的万枫酒店(Marriott Fairfield Inn这正是为了趁二叠纪盆地石油产量激增,酒店需求水涨船高之势进行激进的短线投资这个项目盈利潜力巨大;其潜在风险也因万豪品牌的价值、低杠杆的资金架构、丰富的开发和管理经验大大降低。简言之,这两个并没有太多宣传噱头的授权酒店即使偏远规模较小,也因其显著的投资优势成功吸引了EB-5投资。项目不大,但佩科斯奈德两个小镇的社区而言,这两个酒店是很可观的投资。 

可以确定的——在其他所有条件相的情况下——美国门户城市EB-5项目中国市场的销售过程中有着先天优势重要的是你要明白一点:并不是所有其他条件都是相也不可能相同位于门户城市的项目也许在地理位置上占优势地理位置并不代表一切比如丰富的经验、项目的方式同样重要。尤其是当移民中介和投资人被那些高调的欺诈案惊醒后,对规避投资风险越来越看重,清楚地说明对项目进行尽职调查结果的能力越发关键上文中城市和市场的实例都已表明,只要是有吸引力的投资机会,无论是乡村还是城市欠发达地区,都可以参与争夺EB-5资金的竞争虽是这样说,但我们乡村酒店项目融资1000万美元所花时间确实过了为纽约地区项目融资3300万美元所花的时间 两年多以来行业利益相关及他们在国会的代表一直在为如何修改有关目标就业区(targeted employment area, 简称TEA)EB-5政策及在目标业区和非目标就业区内最小投资金额而相互角力。让我们他们在国会山上的谈判拭目以待  

编者注:中文翻译可能与英文略有差异。

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