美国 2017 经济预测

作者：Alan Nevin（艾伦·内文） 

在 Trump（特朗普） 的领导下，利率可能保持在较低水平，多德-弗兰克法案(Dodd-Frank)将被修改，贷方将被鼓励支持房产开发领域，因此，对国家有利的也有利于房地产，反之亦然。  

从历史上看，几乎所有的经济复苏都始于房地产开发的复苏，主要是住房出售。新住房的增值率是 2：1，比几乎任何其他行业都突出。换句话说，在房地产领域每投资一美元，就会带来两美元的经济效益。因此，几乎每个总统都知道，如果想快速恢复经济，就必须提供大量货币给开发商。 

然而，本次复苏并没有发生这样的事情。这是一个主要因素，解释了为什么 GNP（国民生产总值）在本次复苏中每年只增长 2.5％，几乎是过去 5 次复苏的一半。  

我们应该每年建造 160 万到 170 万户住房单位，其中 76％ 为独户，而我们年均建造了 90 万户住房单位，其中 64％ 为独栋住宅。因此，在我们每年应该建造超过 130 万户独栋住宅的情况下，我们一共才兴建了 56 万个单位。 (1) 

住房建设将在整个国家范围内稳健发展，但是从华盛顿南部，然后向东穿过德克萨斯和佛罗里达州，直到华盛顿大都会区（马里兰州、华盛顿特区、弗吉尼亚州）的一些州的住房建设将占到总体建设规模的 75％ 以上。(1) 

事实上，除住房外，经济体系中的每个部门都已经恢复到衰退前的总量。2007 年建筑业就业数高峰达到 770 万，然后在 2010 年下降到 550 万，现在又已经上升到 670 万，与高峰期相比仍下降了 100 万。(2) 

那些就业数仅包含在建筑行业工作的人。与建筑相关的工作，包括贷款、建筑设计和工程、营销和销售仍然没有恢复其势头。 

建筑界今年可能会有一些改善。我预计新建住宅总数可能会超过 80 万，其中新建的多户住宅大约在 60 万- 65 万单位之间。(1) 我的乐观与下面几个因素有关：  在那些缺乏现成建地的州，将会出现更多建地。

在多户住宅项目中，全国性的主要公寓建商将继续推出此类产品，已经进入规划流程的多户住宅将得以破土动工兴建。此外，随着开发商对市场的信心日增，不管是两、三层或高楼式的共有公寓数量都将大大增加，连一些以诉讼案层出而闻名的州也不例外。  

总体来说，2017 年的新建住宅单位可能突破 150 万，出现过去十年来首见的高峰。 同时，现有房屋的转售量今年有可能攀升到 600 万户，这是自 2009 年现成屋交易数降至 400 万户以来，创下现成屋转售的新记录。(3) 房地产复苏将带动整体经济的额外消费支出，购屋者为了装潢、美化新家园，将每周光顾 Home Depot（家得宝） 和 Lowe’s（劳式）等店家。 在商业方面，建筑活动将相对温和，目前大多数州的供需趋近平衡。因此，在办公大楼、零售、工业和酒店发地产都较为平衡。 (1) 总体而言，2017 年的经济形势比 2016 年更佳，谁是总统真的没太大区别，至少在他们任期的第一年是这样。如果美国人对白宫的主人有信心，他们会照样花钱。  

（1）Census.gov - 建筑业统计数据；预测根据最近建设活动 

（2）劳工局统计数据 

（3）全国房地产经纪人协会 

编者注：中文翻译可能与英文略有差异。