选择EB-5合作伙伴的关键问题

托管账户: 尽管与前些年相比,资金倾向于提早释放,但大多数区域中 心投资都会使用某种托管方式。投资者和EB-5从业者通常关 注的是释放条款,但是还有一个同样重要的问题,即资金被 释放后流向了哪里?谁在监控投资结构中的资金流动?机构 贷方参与这一过程中的其中一个好处是,他们可能希望在资 金释放给NCE后立刻对资金进行监督。他们甚至可能要求 将资金转移到一个产权公司持有或是他们自己的金融机构持 有的账户,直至开始处理取款且资金已经准备好借给JCE。

支付协议: 大多数的EB-5交易是基于房地产建设的投资。多方参与 的建设项目会建立一个支付协议,协议规定,在支付之 前各方必须如何对支出项目进行核实、批准和授权。协议 应该说明在整个建设过程中,如何支付和处理贷款、EB-5 资金、以及投资者的股权。通常来说,贷方、所有人、开发 商、N C E 、总承包商和产权公司都是协议的参与方。

• 产权公司

产权公司要确保在财产上没有留置权、索赔权、或所有权 纠纷,除非是第一抵押贷款银行的留置权。为了监管这些 行为,产权公司要求所有的支出都要通过一家产权公司提 供资金。这个第三方要仔细记录支出,并确保所有人、开发 商、分承包商和总承包商都在该阶段没有挪用资金的情况。 产权公司从每一个承包商收到一个留置权豁免,确保支付 的资金用于完成的工作,并放弃在财产上实行留置的权利。 

•  建造评估

机构贷方通常要求第三方评估建筑师来验证项目从开始到 结束期间的每月建筑报告。评估建筑师将对非允许的成本 进行审计,并防止在项目承接范围内未能交付的情况。如 果评估中检查出了任何可能的欺诈行为,机构贷方应不再 提供资金,直到他们解决了所有的实质性问题。

• 政府税收抵免和补贴

如果联邦、州或当地政府在投资项目中投入了资金,他们 很可能会安排一位审计师来验证支出项目。另外,很多机 构投资者在税收抵免中都要求审计成本的证书或第三方的 审计验证报告,用以证明资金都用在了合格的项目支出 上。对于有税收抵免的投资项目,开发商通常自己担保资 金用于项目支出,这就形成明确的责任制度。

• 可视化确认

可视化确认是最简单的检测方式。通过当地的新闻杂志获 得有关项目的信息并进行研究。如果你的客户已经准备好 投资一个项目,那么进行一次实地考察或许大有裨益。淘 汰想方设法不让利益相关方实地走访的集团。借助如今的 科技,许多公司还提供有关项目进行过程的实时监控摄 像,这不失为获得实时数据的一个好方法,并且还省掉了 旅行费用。 

• 竣工保障

当一个项目已经开始建造时,真正的问题是要检视项目是 否有充足的资金。任何一个建设项目都可能随时停止。如 果EB-5的增长放缓,银行是否会提供额外的贷款?开发商 是否会提供额外的股权?另外还要注意,第三方贷方通常 要求一个由开发商、所有者、或者是总承包商所提供的竣 工担保,保证无论最终成本是多少,项目都会完成。这个 竣工担保会让人放心一些,因为它可保证项目最终会完成 且JCE将开始营业,同时保证JCE创造出的工作岗位数量 满足每位投资者需要创造10个工作岗位的要求。

• 低EB-5比率

基本上所有我所交谈过的代理商都表示,尽管有内在的法 规和立法的风险,他们还是倾向于低EB-5比率的交易结 构。 EB-5投资者喜欢房地产项目,因为他们觉得这些有 形资产可作为保障。如果EB-5资金占较低比例,则很可 能是银行投入了更多的资本。这是一个有利有弊的情况。 银行的参与意味着他们会在很多方面进行机构性的尽职调 查,这点在上文有讨论过,但这也意味着银行将会最先获 得还款。银行在交易中投入的资金越多,EB-5的投资者在 偿还顺序上越靠后。如果破产,所产生风险便会更高。

低EB-5比率的真正优势是它允许外国企业家仅依靠建筑类 就业岗位,在多数模型中,这类岗位是通过支出创造的。因此,这类项目不需要成功达到预期收入便可创造必需的 工作岗位。但是,收入在返还贷款和创造永久工作岗位方 面是至关重要的。 

2009年以前,建筑类工作岗位是最不容易被通过的项 目。美国移民局(USCIS)认为建筑类工作本质上是短暂 的、季节性的、周期性的,而非永久的、全职的雇佣关 系。但随后,USCIS改变了其政策,开始允许将建筑活动 间接带来的工作岗位计为投资创造的工作岗位。USCIS随 后进一步对政策做出了变更,将永久性工作的时限定义为 2年以上,这意味着直接与建造相关的工作也被允许。鉴 于这一历史,建筑类工作往往不那么受欢迎。但麻烦是, 低EB-5比率的真正优势是它允 许外国企业家仅仅依靠建筑类工 作,这类工作在多数模式中可以 通过增加开支来创造。因此,这 类项目并不需要成功达到预期收 入才能创造必须的工作岗位。